2026-10-12 · 华泰证券 · 宏观策略

9月REITs月报新增供给与解禁抛压

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摘要

华泰证券9月REITs月报的核心判断是短期一级供给已进入集中释放阶段、市场承接压力不低，解禁冲击将从年末集中释放转为2027年全年持续供给。目前已明确募集期的7只项目合计募集131.05亿元，首发流通规模42.29亿元（占募集规模的32.3%），相当于9月市场日均成交规模3.5亿元的12倍；后续另有5只已通过审核项目，预计募集合计130.34亿元，可能再增加约42亿元流通盘。解禁方面，2026年四季度9只产品合计解禁8.04亿份，相当于当前19.04亿份流通规模的42%，其中约5.5亿份集中在12月；2027年预计解禁69.66亿份，供给压力从二季度开始抬升并延续至年末。二级市场9月缩量震荡，中证REITs全收益指数收于949.12点、当月下跌约0.29%，日均换手率0.31%环比下降0.11pct，节前成交额回落至每日2.2至2.4亿元，主动交易资金尚未明显回流。 REITs防御属性重新显现，绝对收益小幅为负但明显跑赢沪深300全收益（-5.59%）等权益及红利资产，表现仅次于债券。一级市场9月密集发售且认购热度显著分化，前9个月新增上市11只首发、3只扩募项目，募集资金380.80亿元与48.44亿元；保租房、水利、供热和燃煤发电等基础设施REITs认购热度显著高于商业不动产和产业园。配置上建议选择现金流稳定、分派率具备保护、解禁压力较低的品种，对解禁规模较大的项目可等待筹码完成换手、成交量回落后再关注。

主要观点

短期一级供给进入集中释放阶段：目前已明确募集期的7只项目合计募集131.05亿元，其中外部资金规模84.29亿元，首发流通规模42.29亿元（占募集规模的32.3%），相当于9月市场日均成交规模3.5亿元的12倍，市场承接压力不低。

后续另有5只已通过审核项目，按募集说明书预计募集规模合计130.34亿元，若首发流通比例与前7只大致相当，可能再增加约42亿元流通盘；新项目覆盖市政环保、能源、商业不动产、保租房和产业园等多个资产类型，对存量项目替代效应较广，增量资金有限情形下可能压制存量REITs估值修复速度。

2026年四季度解禁规模不算大但相对流通盘冲击或较明显：9只产品合计年内解禁8.04亿份，相当于当前19.04亿份流通规模的42%，解禁后流通份额可能由19.04亿份增至27.08亿份，流通比例由58.6%升至约83.4%；约5.5亿份集中在12月，占四季度解禁规模的近七成。

2027年解禁将从阶段性冲击转为全年持续供给：全年预计解禁69.66亿份，相当于当前208.68亿份流通规模的33%，静态测算下流通比例将由52.5%升至约70%；二至四季度均在19亿-21亿份左右，6月约13亿份为解禁最集中月份。

解禁不等于抛售：实际抛售压力取决于解禁持有人类型、持仓成本与二级市场价格；原始权益人及关联方长期持有诉求较强、减持意愿可能有限，外部战略投资者在价格高于认购成本、分派率吸引力下降时退出动力可能更强，应重点关注解禁规模较大、解禁比例较高、成交承接偏弱三项因素重叠的产品。

未来REITs市场可能呈现“短期一级扩容、年末解禁抬升且2027年持续释放”的供给路径，增量资金有限情形下供给增加可能压低估值中枢。

9月二级市场缩量震荡：中证REITs全收益指数收于949.12点、当月下跌约0.29%，中证REITs指数收于699.34点、下跌约1.05%，今年以来全收益指数下跌6.02%；全市场日均换手率0.31%、环比下降0.11pct，节前成交额回落至每日2.2至2.4亿元，本轮修复更多来自抛压减轻和配置盘承接，主动交易资金尚未明显回流。

板块表现分化：9月数据中心超跌后修复领涨（月涨5.70%），主要因8月集中解禁冲击逐步消化、价格回归基本面定价；产业园跌幅最大达5.04%，部分产品风险或持续暴露，其他板块涨跌幅在1%左右。

9月REITs防御属性重新显现：全收益指数下跌0.29%，优于沪深300全收益（-5.59%）、中证1000全收益（-6.00%）、中证红利全收益（-3.63%），弱于中证全债（+0.34%）及国债指数（+0.35%）；月度最大回撤-1.79%，月度波动率1.45%介于股债之间。

估值利差水平较高：截至9月30日，产权REITs分派率与10年期国债收益率利差为409.21BP（上市以来历史97.90%分位数），较上月走阔21.70BP；经营权REITs IRR 4.80%、与10年期国债利差312.17BP（历史58.20%分位数），较上月走阔3.97BP；产权REITs与红利股息率TTM利差149.36BP，经营权REITs与红利股息率利差52.32BP。

一级供给9月密集发售：创金合信北京国资公司REIT于9月3日上市，发行价格2.831元/份、募集资金28.31亿元，上市首日跌幅10.99%；前9个月新增上市11只首发、3只扩募项目，募集资金380.80亿元与48.44亿元（同比+6.81%、+411.94%）；截至9月末市场累计上市89只、总募集资金规模约2528亿元。

认购热度结构性分化：保租房、水利、供热和燃煤发电等基础设施REITs网下认购倍数显著高于商业不动产和产业园，如中金杭州安居保障性租赁住房355.04倍、银华粤海水务水利218.26倍，而华夏凯德商业仅1.14倍、平安西安高科产业园为1倍；一级储备资产丰富，供给端压力仍存。

论述逻辑

年内发行提速且储备丰富 → 6单项目将于10月募集、1单已明确11月初募集，7只已明确募集期项目合计131.05亿元、首发流通42.29亿元相当于9月日均成交3.5亿元的12倍 → 增量资金有限且新项目资产类型覆盖面广，资金可能优先流向定价更低、分派率更高或资产稀缺性更强的新项目，替代效应压制存量REITs估值修复 → 四季度9只产品解禁8.04亿份、占流通盘42%，约5.5亿份集中12月，年末形成第一轮集中冲击 → 2027年69.66亿份解禁、二至四季度约19亿-21亿份，供给转为全年持续释放 → 解禁并不等同于抛售，实际压力取决于持有人类型、持仓成本与二级市场价格 → 供给增加可能压低估值中枢 → 配置上选择现金流稳定、分派率具备保护、解禁压力较低的品种，解禁规模大的项目等待筹码换手、成交量回落后再关注。