小摩地产监测：内地指标转弱，香港楼价年内涨9.3%

原标题：Property Data Monitor: Mainland China: Leading indicators softened; HK: Home prices have rebounded 9.3% YTD

摘要

小摩这期地产数据监测显示，内地地产领先指标边际转弱，一线城市中原二手叫价指数从 19.0 降至 18.4，经理信心指数从 56 降至 54，60 城新房登记销售同比由上周增长转为下跌 11%。但二手房交易仍保持同比增长，12 城二手登记销售同比升 11%，年初至今升 4%，上海和北京表现更强。香港市场则继续出现价格反弹，中原城市领先指数周环比升 0.9%，连续第五周上涨，年初至今涨 9.3%，距离小摩 2026 年 10%-15% 的楼价预测下沿只差 0.7 个百分点。核心结论是：内地复苏信号转软但一线库存改善有助于稳定价格，香港价格动能更强但成交和新盘去化分化，投资上继续偏向优质国企开发商、香港龙头地产和龙湖信用曲线。

主要观点

• 内地领先指标出现边际转弱。中原一线城市二手叫价指数由上周 19.0 降至 18.4，表示提价项目比例继续偏低；中原经理信心指数由 56 降至 54，仍高于中性但动能走弱，说明销售端情绪没有进一步强化，后续房价改善需要更多成交支撑。

• 60 城新房登记销售重新转负。最新一周 60 城一手销售登记同比下降 11%，而上周为增长 4%；一线城市仍相对跑赢，同比增长 14%，二线城市同比下降 13%，三四线城市同比下降 22%，显示内地新房市场修复仍高度分化，低线城市压力更大。

• 二手房销售仍是相对韧性的部分。12 城二手销售登记同比增长 11%，虽然低于上周 32% 的增速，但年初至今仍增长 4%；其中上海增长 23%、北京增长 12%、深圳持平，说明一线城市二手市场并未完全转弱，二手成交仍可能为价格稳定提供底部支撑。

• 一线城市二手挂牌和库存改善是内地市场的积极信号。4 月一线城市二手挂牌量环比下降 3.3%，按 12 个月滚动销售量计算的隐含库存月数从 3 月 19.2 个月降至 18.9 个月；上海挂牌量环比降幅最大，为 7%，库存月数从 13.7 个月降至 12.4 个月，小摩认为这有助于稳定上海二手房价格。

• 香港楼价反弹更明确。香港中原城市领先指数周环比上涨 0.9%，已连续第五周上涨，年初至今升 9.3%，且自 2025 年 3 月低点以来反弹 16.8%；这一涨幅已经接近小摩对 2026 年香港楼价 10%-15% 预测区间的下沿，后续需要观察银行估值和成交能否配合。

• 香港成交量和新盘去化并不完全同步。35 个主要屋苑二手成交 72 套，周环比下降 23%、同比下降 3%；新盘方面，荃湾新鸿基项目 Lime Spark 第三批 87 套全部售罄，售价较上一批高 3%、较二手高 22%，但恒基土瓜湾 Highwood 二期第四批 35 套只售出 20 套，去化率 57%，说明市场对价格和项目质素的区分正在扩大。

• 香港领先指标仍支持价格上行。中原估价指数仍处于 87.8 的高位，虽然低于上周 90.7，但高于 60 意味着银行上调物业估值的比例占优；中原经纪人指数小幅升至 70.9，高于 50 表示市场情绪正面，短期房价继续上行的概率仍高。

• 南向资金和股价表现短期偏弱。内地地产板块上周下跌 3%，跑输恒生指数的 1% 跌幅，跑赢者为华润置地持平，落后者为世茂和融创服务；香港地产和综合企业板块同样下跌 3%，跑输恒指，新世界发展上涨 1% 而会德丰控股下跌 14%。南向持股方面，内地开发商平均周环比下降 0.32%，香港地产和综合企业平均下降 0.19%。

• 信用层面，高收益地产指数保持小幅正回报，但个券分化明显。摩根亚洲信用中国高收益地产指数上周小跌 0.1%，年初至今回报为 3.2%；万科正推进 6 月和 7 月到期的超过 60 亿元境内债展期，小摩预计类似此前方案，先偿还 40% 本金并将剩余 60% 延长一年，同时万科也获得一笔 33.8 亿港元贷款的六个月延期。

• 龙湖是信用推荐中的核心正面标的。管理层向小摩表示，即使销售承压，自由现金流仍可能保持正值，原因是严格控制拿地和施工资本开支，以及投资物业盈利稳健增长；公司将依靠抵押部分投资物业补充流动性，短期不计划通过房地产信托或美元债融资，除非融资成本下降。小摩维持龙湖曲线增持，收益率约 9%-10%。

• 股票推荐继续偏向优质资产负债表和现金流。内地首选为中海外、华润置地、中国金茂和华润万象生活；香港开发商首选新鸿基地产和信和置业，收租股首选太古地产和香港置地，综合企业首选怡和与长和。

论述逻辑

['内地领先指标回落 → 一手销售同比转负 → 市场修复力度弱于前一周', '二手销售仍同比增长 → 一线挂牌和库存月数下降 → 上海等核心城市房价稳定概率提高', '香港楼价连续第五周上涨 → 银行估值和经纪人信心保持高位 → 短期价格动能仍强', '香港二手成交回落且新盘去化分化 → 价格反弹进入项目筛选阶段 → 高质项目和龙头开发商更受益', '地产股上周跑输大市且南向持股下降 → 资金面暂时偏谨慎 → 推荐集中在优质国企、香港龙头和龙湖信用', '万科展期与龙湖现金流对比 → 信用分化继续扩大 → 高收益地产债更适合精选而非全面扩张风险']

关键展望

• 内地住宅方面，小摩认为领先指标转弱意味着新房复苏仍不稳，但一线城市二手挂牌下降和库存月数回落，尤其上海库存改善，可能有助于稳定核心城市二手房价。

• 香港住宅方面，楼价年初至今已上涨 9.3%，距离小摩 2026 年 10%-15% 的预测下沿仅差 0.7 个百分点；只要中原估价指数维持高位、经纪人指数高于 50，短期价格仍有上行延续空间。

• 行业趋势方面，香港新盘高去化不再是普遍现象，市场会更重视价格相对二手、项目地段和开发商品牌；内地则继续呈现一线优于低线、二手优于新房的结构。

• 企业发展方面，优质国企开发商和现金流较稳的香港地产龙头仍相对占优，承压民企和物业管理公司股价弹性大但风险也高；龙湖通过控制资本开支和抵押投资物业维持流动性，是信用端较明确的正面案例。

• 市场风险方面，若内地新房销售继续同比下滑、香港成交量无法跟上价格反弹、南向资金继续减持，地产股估值修复可能放缓；若万科等重点主体展期条款不及预期，也会影响地产信用风险偏好。

推荐标的

• 内地股票首选：中海外、华润置地、中国金茂、华润万象生活，理由是资产负债表质量、政策敏感度和经营韧性相对更好。

• 香港地产首选：开发商为新鸿基地产、信和置业，收租股为太古地产、香港置地，综合企业为怡和与长和，理由是楼价反弹、资产折让和现金流质量更有支撑。

• 信用推荐：维持龙湖美元债曲线增持，收益率约 9%-10%，理由是自由现金流仍可能为正、投资物业可提供额外流动性、短期融资计划较克制。

• 需谨慎标的：小摩对万科、碧桂园、融创、世茂及部分民企物业管理公司维持低配或谨慎态度，核心风险是展期、销售压力和资产负债表修复仍未完成。

关键图表

Figure 1：中原一线城市二手叫价指数与统计局一线二手房价环比显示，叫价改善比例仍偏低。

Figure 2：中原一线城市二手经理信心指数与三个月滚动二手销售显示，销售信心边际回落。

Figure 3：60 城每周一手销售登记与 2019 至 2024 年对比显示，今年销售仍低于历史强周期水平。

Figure 4：60 城每周一手销售登记显示，最新一周同比从正增长转为下降。

Table 1：60 城一手销售登记分能级表显示，一线城市同比增长而二线和三四线城市承压。

Figure 5：12 城每日二手销售登记显示，二手成交同比仍有增长但动能弱于前一周。

Figure 6：12 城二手销售七日移动平均显示，2026 年二手成交仍保持相对韧性。

Figure 7：一线城市二手挂牌和库存月数显示，挂牌下降带动库存月数小幅改善。

Table 2：香港一手住宅项目最新去化和待推盘表显示，新盘去化率高度分化。

Figure 8：美联 15 个屋苑周末预约看楼量显示，香港二手看楼热度仍需观察成交兑现。

Figure 9：中原二手待售挂牌数量显示，香港二手供应处于近一年区间内波动。

Figure 10：香港 35 个主要屋苑每周二手成交显示，最新成交量周环比回落。

Figure 11：香港中原城市领先二手房价指数显示，楼价自 2025 年 3 月低点以来明显反弹。

Figure 12：中原估价指数与二手房价一个月滚动周环比显示，银行估值上调仍支持房价。

Table 3：香港中原城市领先二手房价指数分区表显示，整体及多区价格继续周环比上涨。

Figure 13：中原经纪人指数与二手房价显示，销售端情绪仍处于正面区间。

Table 4：香港每周旅客抵港和居民离境表显示，居民离境人数仍显著高于旅客抵港人数。

Figure 14：香港七日滚动旅客抵港减居民离境显示，净流出压力仍是消费和租赁观察变量。

Figure 15：内地地产每周股价表现显示，板块上周跑输恒生指数且承压民企跌幅更大。

Figure 16：香港地产与综合企业每周股价表现显示，板块上周整体下跌且个股分化明显。

Figure 17：内地和香港地产及综合企业按公司类型每周表现显示，承压开发商跌幅最深。

Figure 18：内地与香港地产 30 日移动平均空头权益显示，地产空头兴趣仍处于持续观察区间。

Table 5：内地和香港地产南向持股占自由流通股比例周变化显示，多个龙头遭南向小幅减持。

Figure 19：香港地产平均南向持股占自由流通股比例显示，南向持仓近期略有回落。

Table 6：中国地产信用推荐表显示，龙湖美元债为增持而其他样本多为中性。

Figure 20：中国高收益地产信用指数自 2026 年以来表现显示，地产高收益年初至今仍有正回报。

Table 7：内地地产估值汇总表显示，国企开发商和优质物管估值及评级相对更稳。

Table 8：香港地产和综合企业估值汇总表显示，龙头开发商、收租股和综合企业仍有较大资产折让。