瑞银：中国地产：求是文章释放新政策信号？

原标题：UBS China Property：A New Policy Stance from Qiushi Article？

摘要

2026年1月1日，《求是》杂志发表关于改善和稳定房地产市场预期的文章，引发板块股价在1月5日上涨2-7%。瑞银认为文章并无太多新意，仅重申了地产行业在经济中的重要性。报告指出，稳定房价的关键在于租金稳定和租金收益率与房贷利率匹配。目前一线城市租金同比下跌3%，租金收益率1.8%远低于房贷利率3.1%。瑞银测算需要房贷利率下调超130bp或提供每年4900亿元的房贷补贴才能缩小差距，但宏观团队预计2026年仅降息40bp。瑞银维持对地产市场的谨慎态度，预计2026-2027年二手房价格和新房销售分别下降10%/5%。个股方面，回避住宅开发商和中介，偏好华润置地（业务模式转型）和华润万象生活（高端商场复苏）。

主要观点

• 2026年1月1日《求是》文章发布后，地产板块股价在1月5日上涨2-7%。
• 瑞银认为文章并无太多新意，仅重申地产行业在经济中的重要性。
• 稳定房价需满足两个条件：租金价格稳定（一线城市2025年11月同比下跌3%），以及租金收益率（1.8%）与房贷利率（3.1%）匹配。
• 瑞银估计一线城市40%的人口租房，租金稳定对房价至关重要。
• 为缩小租金收益率与房贷利率差距，需房贷利率下调超130bp，或对现有38万亿元房贷余额提供130bp的补贴，相当于每年4900亿元、持续19年。
• 社会保障房供应在2025年前9个月已下降，但大幅降息可能性较低，因可能影响银行净息差。
• 瑞银宏观团队预计2026年房贷利率仅下调40bp。
• 瑞银维持对地产市场的谨慎态度，预计2026-2027年为下行周期。
• 预计2026年二手房价格和新房销售分别下降10%和5%，2027年继续下降5%。
• 个股方面，回避住宅开发商和中介，偏好华润置地（业务模式转型）和华润万象生活（高端商场复苏）。

论述逻辑

《求是》文章引发市场乐观情绪，但瑞银认为政策信号有限。稳定房价的核心在于租金稳定和租金收益率与房贷利率匹配。当前一线城市租金下跌、租金收益率远低于房贷利率，需要大幅降息或补贴，但宏观团队预计降息幅度有限。因此，地产市场仍将面临两年下行周期，二手房和新房销售持续下滑。

关键展望

报告未明确给出未来验证点或时间窗口，但指出2026年房贷利率下调40bp的预期，以及社会保障房供应下降的趋势。风险方面，下行风险包括政策收紧、融资紧张、经济增长低于预期；上行风险包括政策大幅放松、资产处置缓解流动性。

推荐标的

• 华润置地（1109.HK）：评级买入，目标价HK$27.72（2026年1月2日价格），理由为业务模式转型。
• 华润万象生活（1209.HK）：评级买入，目标价HK$43.06（2026年1月2日价格），理由为高端商场复苏。

关键图表

报告未提供可裁切的关键图表。