高盛：中国地产周报：第12周领先指标放缓但新增供应进一步收缩

原标题：China Property Weekly Wrap: Week 12 Wrap - Leading indicators moderated but new listing supply contracted further

摘要

报告覆盖第12周（截至2026年3月24日）中国地产市场数据。政策方面，中央重申地产对稳定市场预期和国民经济的关键作用，上海和南京将非住宅最低首付比例从50%降至30%。市场表现上，新房和二手房成交量连续第四周环比增长（分别+15%和+16%），但领先指标走弱：新房搜索量环比-1%，二手房签约量（领先实际成交2-3周）环比-2%，看房量环比-5%。新增供应进一步收缩（环比-6%，低于3月平均20%），支撑价格稳定，监测城市二手房成交价在春节后连续第四周上涨，中介价格预期指数（CSI）环比+1个百分点。库存方面，库存环比-0.3%，库存月数29.9个月（2月平均30.0个月）。覆盖的强国企开发商股价周环比-10%，其中华润置地（1109.HK，买入）跑赢（-7%）；民企和其他国企开发商分别-10%和-13%。海外/在岸覆盖标的平均较2026年末NAV折价36%/23%，对应2026年P/B为0.5倍/0.4倍。

主要观点

• 政策层面：中央《求是》杂志将地产定位为稳定市场预期的关键，重申其在国民经济和居民财富中的核心角色（与1月基调一致），并强调精准监测新兴风险、采取更有力针对性措施。
• 地方政策：上海和南京将非住宅最低首付比例从50%降至30%（符合央行指引），此类物业在2025年分别占上海新房销量的21%和南京的三分之一。南京还推出支持包，包括对以旧换新项目提供1%利息补贴（全市上限1亿元）、优化土地供应、推广“房票”安置、降低持有不满2年二手房转售增值税。
• 成交量：新房成交量环比+15%、同比-24%；二手房成交量环比+16%、同比-4%。
• 领先指标：新房搜索量环比-1.1%；二手房签约量环比-2%；看房量环比-5%。
• 新增供应：环比-6%，低于3月平均20%。
• 价格：监测城市二手房成交价春节后连续第四周上涨；中介价格预期指数（CSI）环比+0.7个百分点至50以上；卖家报价指数（CAI）环比持平。
• 库存：库存环比-0.3%，较2025年末-2.2%；库存月数29.9个月（2月平均30.0个月）。
• 3月至今：新房中位成交面积环比+50%、同比-27%；二手房中位成交面积环比+64%、同比-16%。
• 年初至今：新房平均成交面积同比-26%，较2024/2023年水平-20%/-53%；二手房平均成交面积同比-9%，较2024/2023年+23%/+1%。
• 估值：覆盖的强国企开发商股价周环比-10%，华润置地（1109.HK，买入）跑赢（-7%）；民企和其他国企分别-10%和-13%。海外覆盖标的平均较2026年末NAV折价36%，P/B 0.5倍（对比2008下半年/2011下半年/2014上半年低谷的39%/73%/58%折价和0.7倍/0.9倍/0.9倍P/B）；在岸覆盖标的平均折价23%，P/B 0.4倍（对比低谷67%/64%/61%折价和1.6倍/1.5倍/1.2倍P/B）。

论述逻辑

报告从政策信号入手，指出中央和地方（上海、南京）出台支持措施，但市场领先指标（搜索、签约、看房）环比走弱，显示动能可能放缓。然而，新增供应持续收缩（环比-6%，低于3月平均），有助于稳定价格，这反映在二手房成交价连续上涨和中介价格预期改善上。成交量虽连续四周环比增长，但同比仍为负（新房-24%，二手房-4%）。库存月数维持高位（29.9个月）。估值方面，开发商股价普遍下跌，但折价幅度仍处于历史低位附近。报告进一步通过GSPC模型预测3月竣工同比高 teens 降幅、新开工同比约-20%，以及贝壳（BEKE）新房和二手房GTV同比-19%。

关键展望

• 3月百强开发商预售额预计同比-38%（2月为-36%）。
• 3月竣工：GSPC跟踪显示同比高 teens 降幅（NBS/GSe估计1-2月同比-23%/高个位数），2026全年GSe预计同比-1%。
• 3月新开工：基于300城土地出让和全国水泥出货率（环比+7个百分点至32%），预计同比约-20%（NBS/GSe估计1-2月同比-23%/中 teens）。
• 3月家电销售：基于约20城二手房销售趋势，预计整体同比下滑。
• 贝壳（BEKE）1-3月至今新房和二手房GTV预计同比-19%（新房-29%，二手房-15%）。

推荐标的

• 华润置地（1109.HK）：买入评级，第12周股价跑赢（-7% vs 覆盖强国企平均-10%）。
• 覆盖的强国企开发商：包括华润置地等，整体股价周环比-10%。
• 覆盖的民企开发商：股价周环比-10%。
• 覆盖的其他国企开发商：股价周环比-13%。
• 海外覆盖标的：平均较2026年末NAV折价36%，2026年P/B 0.5倍。
• 在岸覆盖标的：平均较2026年末NAV折价23%，2026年P/B 0.4倍。

关键图表

报告未提供可裁切的关键图表。