花旗 哈德逊太平洋地产（HPP.N）关于Skyport Plaza资产处置的观点及盈利模型更新

摘要

花旗更新了哈德逊太平洋地产（HPP.N）的盈利模型，以反映Skyport Plaza（毛收益75.5M美元）以及与Quixote清算相关的一项房地产资产的变现处置，相关净收益将用于偿还信贷便利。 Skyport Plaza在2026年二季度的出租率为11.5%，连同出售时出租率为36%的875 Howard项目，HPP累计处置了在运资产组合中约315 bps的空置率。 这种分母缩减为实现管理层约85%的年底出租率目标提供了机械化路径，并将静态备考出租率推升至约85.7%，同时也降低了其2027年达到90%+目标的门槛。 花旗指出，近期出租率里程碑的达成主要受出售空置资产推动，而非基本面租赁净吸纳。 考虑到持续的积极净吸纳将带来额外上行空间，管理层约85%的年底目标显得偏保守，花旗相应将2026年预期FFO由1.21美元微幅上调至1.22美元，维持中性评级和15.00美元目标价。

主要观点

• 花旗更新HPP盈利模型，计入Skyport Plaza及Quixote清算资产处置，净收益用于偿债。

• Skyport Plaza在2Q26出租率为11.5%，连同875 Howard累计处置约315 bps的在运组合空置率。

• 资产处置缩减分母，将静态备考出租率推升至约85.7%，降低了实现年底约85%及2027年90%+目标的门槛。

• 花旗认为管理层年底约85%的目标偏保守，持续的净吸纳将带来额外上行空间，并微幅上调2026年FFO预测至1.22美元。

• 花旗对HPP维持中性（Neutral）评级，目标价定为15.00美元，对应预期总回报率为34.3%。

• 花旗预测2026E至2028E的财年FFOPS分别为1.22美元、1.63美元和1.69美元，高于市场一致预期。

论述逻辑

• HPP处置低出租率资产（Skyport Plaza毛额75.5M美元，出租率11.5%）及Quixote资产 -> 剥离约315 bps的组合空置率并缩减在运资产总分母 -> 静态备考出租率被动提升至约85.7%，使管理层年底约85%的目标更易达成且偏保守 -> 结合还债降低财务成本，花旗将2026E FFO由1.21美元上调至1.22美元，但因出租率提升非内生租赁驱动而维持中性评级与15.00美元目标价。

关键展望

• 管理层年底出租率目标约为85%，2027年目标为90%+，持续的正向净吸纳将成为进一步上行动力。

• 季度与财年FFOPS预测路径：2026年Q3E为0.26美元、Q4E为0.36美元（全财年1.22美元）；2027年全财年预测为1.63美元；2028年全财年预测为1.69美元。

• 股价预期回报与股息收益率：基准股价11.17美元，12个月目标价15.00美元，预期股价回报率34.3%，预期股息收益率0.0%，预期总回报率34.3%。

推荐标的

• 哈德逊太平洋地产（HPP.N）：评级Neutral，最新收盘价US$11.17（截至2026年10月15日），目标价US$15.00。主要理由为通过资产处置被动改善出租率并偿还债务，但短期里程碑主要依赖出售空置资产而非基本面租赁吸纳。