汇丰：中国地产：境内路演反馈：是时候探索蓝天情景？

原标题：HSBC China Real Estate：Onshore marketing feedback： Time to explore a bluesky scenario？

摘要

汇丰于2026年3月25日发布中国地产行业报告，基于上海路演反馈。上海投资者情绪为四年来最乐观，普遍认为房价跌幅将收窄，部分投资者已超配中国地产板块。报告维持2026年是市场转折关键年的观点，并探讨“蓝天情景”——房价大幅回调后市场达到新均衡，无需进一步刺激。报告推荐华润置地（CRL）、建发国际（C&D）和新城发展（Seazen），均给予买入评级。南向资金持仓持续上升，二手房成交量显著回暖。报告还对比了香港与内地市场，认为资金将从香港地产股轮动至内地地产股。

主要观点

• 上海投资者情绪为四年来最乐观，与2025年形成鲜明对比。
• 部分上海投资者已超配中国地产板块，南向资金持仓逐步上升。
• 二手房成交量近期飙升，业主不再急于抛售，买家逐步回归。
• 上海二手房复苏早于近期政策宣布，引发市场对“蓝天情景”的思考。
• 蓝天情景下，房价大幅回调使市场达到新均衡，无需进一步刺激。
• 2026年是市场转折关键年，但各城市层级表现不均。
• 香港与内地市场驱动因素不同，但均缺乏大量优质开发商供投资者增持。
• 香港地产股（如新鸿基地产）已率先重估，资金有望轮动至内地地产股。
• 华润置地（CRL）是市场焦点，其优质投资物业组合和品牌价值受认可。
• 建发国际（C&D）被视为落后补涨标的，新城发展（Seazen）因潜在C-REIT分拆受关注。

论述逻辑

上海路演反馈显示投资者情绪显著改善 → 二手房成交量回升且早于政策 → 市场可能已接近新均衡（蓝天情景） → 2026年成为转折关键年 → 南向资金增持地产股验证信心 → 香港地产股重估后资金有望轮动至内地 → 推荐华润置地、建发国际、新城发展。

关键展望

• 报告未明确给出未来验证点或时间窗口，但维持2026年是市场转折关键年的观点。
• 蓝天情景的实现需观察二手房成交量能否持续以及房价是否企稳。
• 各城市层级表现不均，需关注一线城市能否带动全国复苏。

推荐标的

• 华润置地（1109 HK）：买入，目标价39.00港元，当前价28.76港元，上行空间35.6%。理由：销售动能增强、经常性收入强劲、执行记录良好。
• 建发国际（1908 HK）：买入，目标价20.10港元，当前价12.92港元，上行空间约56%。理由：利润率复苏趋势、年轻土储带来竞争优势。
• 新城发展（1030 HK）：买入，目标价3.20港元，当前价2.06港元，上行空间约55%。理由：零售房东风险偏好改善、经常性收入贡献增加。
• 新鸿基地产（16 HK）：买入，当前价131.20港元，作为香港市场代理。
• 其他覆盖标的包括：雅居乐（持有）、中国海外发展（持有）、万科（减持）、旭辉（持有）、碧桂园（持有）、中国金茂（持有）、绿城中国（持有）、龙湖集团（持有）、世茂集团（持有）、深圳投资（持有）、仁恒置地（持有）、越秀地产（持有）。
• 物业经纪：贝壳（买入）。
• 物业管理：雅生活（持有）、建发物业（持有）、华润万象生活（持有）、碧桂园服务（持有）、绿城服务（买入）、世茂服务（持有）、融创服务（减持）。

关键图表

报告未提供可裁切的关键图表。