摩根士丹利 万科（2202.HK）研究战术构想

摘要

摩根士丹利发布关于中国万科的战术性看空观点，预计其股价在未来30天内将出现绝对值下跌。 报告指出，住建部取消预售机制及对现有项目预售资金实施更严格的托管锁定，将导致万科合同销售额下降，并进一步恶化其流动性状况。 尽管万科持续获得深铁的资金支持，但分析师认为在这一新模式下，公司运营扭转面临更大挑战。 目前维持万科（2202.HK）“与大市同步”评级，目标价为2.45港元，认为当前0.2倍市净率（P/B）的估值从长期来看尚属合理。

主要观点

• 预计万科股价在未来30天内将下跌

• 住建部取消预售机制及加强资金监管将削弱销售与流动性

• 万科2026年上半年现金对短期债务覆盖率仅为0.29倍

• 当前估值水平为0.2倍市净率（P/B）

• 摩根士丹利对该看空情景的发生概率评估为80%

• 万科2026年每股净资产价值（NAV）估算为4.08港元

论述逻辑

• 住建部政策变动（取消预售机制、强化资金托管） -> 导致资产周转放缓 -> 削弱合同销售额 -> 叠加低现金对短债覆盖率（0.29x） -> 导致流动性进一步恶化 -> 运营扭转难度加大 -> 战术性看空股价表现。

关键展望

• 未来12-18个月内，万科（2202.HK）评级维持“与大市同步”（Equal-weight）

• 目标价设定为2.45港元

• 上行风险包括业务多元化变现及合同销售强于预期

• 下行风险包括合同销售及财务业绩弱于预期

推荐标的

• 中国万科（2202.HK）：与大市同步（Equal-weight），目标价2.45港元

• 中国万科（000002.SZ）：减持（Underweight）