2026-09-09 · 申万宏源 · 公司/行业基本面

房地产行业2026H1物业管理板块财报综述：物管板块整体承压，优质物企保持韧性

摘要公开阅读；PDF 仅限有效会员阅读与下载，所有会员权限相同。邮件登录

摘要

申万宏源发布2026H1物业管理板块财报综述，核心结论是物管板块整体承压、优质物企保持韧性，维持行业“看好”评级。 26H1物业管理板块（主流AH 35家物管公司）主营业务收入同比+4.1%，较上年同期-0.8pct，其中一线物企+6.0%、二线物企+0.3%；归母净利润同比-0.7%，一线+3.7%、二线-12.9%，强者恒强格局延续。业绩下滑主因21年下半年以来地产新开工与销售持续下行、部分房企出险影响竣工交付、应收账款计提减值大幅增长，板块应收账款减值比例升至22.5%（较上年同期+3.2pct，一线12.8%、二线32.3%）。盈利质量上，毛利率18.7%（同比-0.6pct）、净利率6.8%（同比-0.3pct）双降，三费率7.1%持平，ROE降至4.2%（同比-0.8pct）。收入结构上基础物管/非业主增值/业主增值分别占77%/11%/9%，收入同比+9%/-10%/-10%；13家主流物企在管面积同比+4.0%，合同/在管覆盖倍数1.23倍。目前板块平均2026PE 11X，推荐华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业，建议关注滨江服务、建发物业。

主要观点

26H1物业管理板块（主流AH 35家物管公司）整体主营业务收入同比+4.1%，较上年同期-0.8pct、较25年全年-1.0pct，增速继续下行；一线物管公司+6.0%、二线物管公司+0.3%，呈现强者恒强。

26H1板块归母净利润同比-0.7%，其中一线+3.7%（较上年同期+4.9pct）、二线-12.9%（较上年同期-9.6pct），物企表现分化加剧、一线全面占优。

主流物企业绩增速下降的三大主因：21年下半年以来房地产新开工、销售持续下行；部分房企出险影响竣工交付；应收账款计提减值大幅增长。

26H1主流物企中净利润增速排名靠前的为绿城服务（+15%）、建发物业（+11%）、华润万象（+10%）。

26H1板块毛利率18.7%（同比-0.6pct）、净利率6.8%（同比-0.3pct）双降，一线净利率7.7%高于二线5.0%；三费率7.1%同比持平，一线5.3%（-0.6pct）优于二线7.8%（+0.2pct）。

应收款压力继续走高：26H1板块应收账款余额均值49.4亿元（同比+5.8%），减值金额均值11.0亿元（同比+20%），减值比例22.5%（较上年同期+3.2pct），其中一线12.8%、二线32.3%。

26H1商誉减值及无形资产摊销比例平均2.3%、较上年同期-0.8pct，仍处高位，系前期收并购在地产及物管行业下行期逐步反应。

收入结构上，26H1基础物管/非业主增值/业主增值/其他分别占77%/11%/9%/4%，收入同比+9%/-10%/-10%；基础物管稳健增长，非业主增值受地产下行拖累、业主增值受消费下行影响。

26H1末13家主流物企在管面积同比+4.0%（较上年同期-2.5pct），合同面积同比+5.6%，合同/在管覆盖倍数1.23倍、较25年末-0.03倍，储备对中期增长仍有支撑。

26H1板块资产负债率48.2%（+0.7pct）升、资产周转率0.38次持平、净利率6.8%略降，综合导致ROE降至4.2%（-0.8pct）；一线ROE 8.0%持平，显著好于二线3.1%（-1.0pct）。

投资分析意见：物管行业兼具准公共服务、消费、资产管理三大属性，对比海外拥有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大独有特色；短期总体降速但分化加剧，优质物企受益集中度提升，板块平均2026PE 11X，维持行业“看好”评级。

论述逻辑

房地产新开工、销售自21年下半年持续下行，叠加部分房企出险 → 物企规模与增值服务增速放缓、竣工交付受阻、应收账款回款放缓致减值大增 → 26H1板块呈现营收+4.1%增长但归母净利-0.7%下滑、毛利率18.7%与净利率6.8%双降、ROE降至4.2% → 结构上一线物企营收（+6.0%）、净利（+3.7%）、ROE（8.0%）全面优于二线（+0.3%、-12.9%、3.1%），行业总体降速、分化加剧、强者恒强 → 优质物企凭更好综合实力，将在行业加速出清后的格局优化阶段受益集中度提升并提质增效实现高质量发展 → 结合板块平均2026PE 11X，维持行业“看好”评级，推荐华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业，建议关注滨江服务、建发物业。