高盛 中国房地产：北京新政松绑有望支撑四季度销售前景与板块估值

摘要

高盛于2026年8月11日发布中国房地产报告，认为北京8月7日出台的第三轮楼市松绑政策有望支撑四季度销售和板块估值。 北京此次新政为2026年以来的首次放松（其余一线城市已于2月/4月出台松绑措施），核心变化包括五环内非户籍购房者社保/个税缴纳要求从两年缩短至一年、父母赠与子女住房免除购房资格审查，以及住房公积金（HPF）贷款额度大幅提升，双职工家庭首/二套上限翻倍至240万/200万元，累计最高可贷340万元（此前为160万元）。 新政后北京限购政策已实质性取消，仅上海在一线城市中最为严格。 报告指出北京房价今年以来表现弱于上海和深圳，新房销售疲软、库存持续高企，二手房交易环比放缓。 高盛认为取消限购主要利好投资需求（2010年限购前后投资需求占比从29%降至19%，变化约20%），而支持可负担性更多惠及刚需。 高端物业近几个月走弱，部分投资者认为可能与股市AI投资主题降温有关。 买入评级标的为CRL、Jinmao、COLI和Greentown。

主要观点

• 北京8月7日宣布第三轮楼市放松，为过去一年来第三次、2026年首次

• 五环内非户籍购房者社保/个税要求从两年缩短至一年，购房套数限制不变

• 父母赠与子女住房免除购房资格审查，北京成为该方面最宽松的一线城市

• 住房公积金贷款额度大幅提升，双职工首/二套上限翻倍至240万/200万元，累计最高可贷340万元（此前160万元），年均贷款能力提升至单人20万/双人40万，达到基础额度上限时间从7年以上缩短至5年以上

• 新政后北京限购政策已实质性取消，上海成为一线城市中最严格的城市

• 取消限购主要利好投资需求，2010年限购政策前后投资需求占比分别约为29%和19%（三年均值），变化约20个百分点

• 北京房价今年以来表现弱于上海和深圳，新房销售疲软、库存持续高企，二手房交易环比放缓

• 高端物业近几个月走弱，部分投资者认为可能与股市AI投资主题降温有关

• 一线城市HPF最高贷款额度对比：北京340万元、上海320万元、深圳350万元，北京已与上海/深圳基本持平

• 买入评级标的为CRL、Jinmao、COLI和Greentown

• 北京新政在7月政治局会议定调稳定房地产市场之后推出，且赶在传统'金九银十'销售旺季之前

关键展望

• 北京低价段市场有望再次回升，高端市场仍不确定

• 上海可能在限购执行方面进一步放松（继今年2月之后）

• 预期政策支持和其他城市松绑将推动进入9月销售季后销售动能改善，带来板块估值上行潜力

推荐标的

• CRL — 评级Buy，强势国企开发商，受益于四季度销售复苏预期

• Jinmao — 评级Buy，强势国企开发商

• COLI — 评级Buy，强势国企开发商

• Greentown — 评级Buy