汇丰：中国房地产：房价稳定不仅限于上海

原标题：Home price stabilisation not just in Shanghai

摘要

汇丰报告指出，2026年3月国家统计局房价数据显示房价稳定范围扩大，月度环比上涨城市数量增加，表明市场正接近转折点。投资者对上海以外城市能否跟进存疑，但报告认为这些数据应增强信心。报告偏好华润置地、建发国际和新城发展，均给予买入评级。汇丰全球投资峰会上，中国房地产关注度高，投资者讨论销售动能持续性和价格是否触底。报告认为市场正稳步走向均衡，无需政策刺激。

主要观点

• 3月NBS房价数据令人鼓舞：月度环比上涨城市数量，新房从2月的10个增至14个，二手房从2个增至13个，显示稳定趋势扩大。
• 投资者曾质疑上海强势能否扩展至其他城市，但报告认为结果应增强市场接近转折点的信心，并可能支持更高风险偏好。
• 除4-5月销售外，升级驱动的二手房交易回升和租金稳定（贝壳关注）以及强二线城市豪宅项目销售（如建发杭州项目）和一城市郊区销售改善，可能预示更稳固的市场复苏。
• 汇丰全球投资峰会上，中国房地产兴趣浓厚，讨论聚焦销售动能持续性和价格是否触底，并与香港复苏对比。
• 与以往小周期不同，投资者越来越认同政策不再是唯一催化剂；卖方压力减轻、买方参与改善，为价格稳定奠定更坚实基础。
• 二手房市场韧性可能传导至新房需求。
• 选股方面，部分投资者考虑提前布局，关注集中于更健康城市/区域且存货减值风险较低的中盘开发商。
• 报告继续偏好华润置地和建发国际（均买入），因其盈利可见性更高和高端产品优势；但高贝塔股票在重大利好下短期可能受益更多。
• 报告也看好新城发展（买入），因其在低线城市拥有韧性购物中心组合。

论述逻辑

3月NBS房价数据（新房和二手房环比上涨城市数量增加）→ 房价稳定范围扩大 → 市场接近转折点 → 投资者信心提升 → 升级需求和二手房韧性支撑新房需求 → 无需政策刺激即可实现均衡 → 推荐盈利可见性高、产品优势强的开发商（华润置地、建发国际）及低线城市商业地产稳健的新城发展。

关键展望

报告未明确给出未来验证点或时间窗口，但提及需关注4-5月销售、升级驱动的二手房交易和租金稳定（贝壳关注），以及强二线城市豪宅项目销售和一城市郊区销售改善。

推荐标的

• 华润置地 (1109 HK)：买入，目标价37.70港元，当前价30.68港元，NAV折让45%，2026年PE 8.0倍。
• 建发国际 (1908 HK)：买入，目标价19.90港元，当前价14.20港元，NAV折让67%，2026年PE 6.2倍。
• 新城发展 (1030 HK)：买入，目标价3.00港元，当前价2.16港元，NAV折让71%，2026年PE 9.9倍。
• 覆盖的其他公司：中国海外发展 (688 HK) 持有，目标价13.40港元；万科 (2202 HK) 减持，目标价2.50港元；龙湖 (960 HK) 持有，目标价8.60港元；贝壳 (BEKE US) 买入，目标价19.10美元等。

关键图表

Figure 1: 新房价格月度环比上涨城市数量

Figure 2: 二手房价格月度环比上涨城市数量

Figure 3: 一/二/三线城市新房均价月度环比趋势

Figure 4: 一/二/三线城市二手房均价月度环比趋势

Figure 5: 一/二/三线城市新房均价同比变化

Figure 6: 一/二/三线城市二手房均价同比变化

Figure 7: 开发商12个月远期PE

Figure 8: 开发商NAV折让

Figure 9: 2026年年初至今股价表现

Figure 10: 开发商市净率

Figure 11: 估值汇总