高盛中国房地产周报：第24周回顾——交易与情绪普遍趋稳，城市更新资金支持细节进一步明确

原标题：China Property Weekly Wrap: Week 24 Wrap - Transactions and sentiment broadly plateaued; more details on N-T urban renewal funding support outlined

摘要

高盛第24周中国地产跟踪显示，新房和二手房成交整体平台化，市场情绪稳定。新房成交面积周环比增长1%、同比持平，二手房成交周环比持平、同比增长1%；6月至今新房成交中位数环比下降17%、同比下降25%，二手房环比下降2%、同比增长14%。城市更新方面，发改委和财政部明确中央预算、超长期特别国债、财政补贴、专项债和税收激励等资金工具，高盛认为前置落地对缓冲经济下行和支撑住房需求很关键。

主要观点

• 第24周新房销售面积周环比增长1%、同比持平，新房线上搜索热度周环比下降0.9%，显示新房市场未继续恶化但修复动能有限。

• 二手房成交周环比持平、同比增长1%，业主价格预期稳定而经纪人情绪略降，说明二手市场成交韧性仍在但情绪并未明显升温。

• 6月至今，新房成交面积中位数环比下降17%、同比下降25%；二手房成交面积中位数环比下降2%、同比增长14%，新房和二手房继续分化。

• 年初至今，约75城新房成交面积平均同比下降13%，较2024和2023年分别低11%和43%；约20城二手房成交同比增长1%，较2024和2023年高22%和8%。

• 库存余额周环比下降0.2%，较2025年底低4.7%；库存去化月数为27.8个月，低于5月平均28.5个月，库存压力边际改善。

• 城市更新资金支持进一步明确：970亿元中央预算内投资用于老旧小区和危旧房改造，约惠及800万户；1600亿元超长期特别国债用于地下管网升级。

• 估值上，离岸覆盖开发商平均较2026年底净资产价值折价27%、2026年市净率0.5倍；在岸覆盖开发商平均折价28%、市净率0.4倍，仍处在周期低位。

• 高盛推断约75城数据意味着百强开发商6月合同销售可能同比下降7%，竣工跟踪显示5月同比下降高双位数，新开工或低20%区间下降。

论述逻辑

城市更新资金细节进一步明确 → 政策对需求和投资形成托底预期 → 第24周新房和二手房成交大体平台化 → 新房仍弱而二手房同比更有韧性 → 库存去化略改善但开发商估值仍在低位 → 市场需要前置政策执行和成交持续性确认

关键展望

• 城市更新资金若前置落地，将有助于缓冲经济下行风险并支持住房需求修复。

• 6月新房销售可能仍同比下降，二手房有望保持同比改善，市场分化延续。

• 竣工和新开工预计继续同比下滑，地产链施工端仍难以快速修复。

推荐标的

• 关注估值处于低位但基本面较强的国企开发商。

• 关注城市更新和地下管网相关投资链。

• 二手房成交改善可作为贝壳等平台交易额的观察线索。

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