2026-09-17 · Goldman Sachs · 公司/行业基本面

高盛香港房地产：施政报告暨首份五年规划，聚焦北部都会区发展与长期住房供应，未现预期中的显著刺激

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摘要

2026 年 9 月 16 日香港行政长官发表施政报告并首次同步公布五年规划（2026-30），高盛指出房地产专项新政相当有限、符合会前低预期。需求端聚焦生育支持：HK$20k 新生儿奖金延长 3 年、第二胎及以上提高至 HK$30k、合资格家庭购置新房可获最高 HK$20k 印花税减免（对楼价 HK$4.5-9mn 的 40-70 sqm B 类单位相当于减负 7-30%）、子女基本免税额由 HK$140k 上调至 HK$160k，居屋白表新生婴儿家庭按揭成数上限由 90% 提至 95%。供给端重申既定目标：未来 10 年预备约 2,500 公顷熟地、未来 5 年交付 1.4k 公顷（其中北部都会区占 900 公顷），10 年建屋目标 420k 个单位并维持 40% 公屋、30% 资助出售、30% 私人住宅的比例，未来 5 年公营房屋产量达 196k 个，轮候时间 FY26/27 降至 4.5 年、FY30/31 低于 4 年。北部都会区九个新发展区全面启动，未来 5 年推出逾 70k 个住宅单位（年均 14k）及 1mn sqm 经济楼面，三个大学城扩至逾 1k 公顷；古洞站与洪水桥站分别于 2027、2030 年启用，MTRC 年内已招标 2 幅共 6.8k 个单位的地块。政策出台后香港地产及发展商股反应平淡，约持平至 +1-2%。高盛维持香港楼市在供需失衡下进入上行周期、至少持续未来 3-4 年的判断，但短期股价仍取决于利率走向及政策不确定性（如中国收紧境外投资、全球税制实施）下的买家情绪；继续偏好可售资源较多及/或资产负债表稳健的发展商，包括买入评级的新鸿基地产、恒基兆业地产和信和置业。

主要观点

2026 年施政报告与首份五年规划（2026-30）同日发布，方向为通过“四个中心一个枢纽”提升长期竞争力、深化大湾区融合、加快北部都会区发展及在“一国两制”下改善民生；房地产专项新政相当有限。

需求端以生育支持为主：HK$20k 新生儿奖金延长 3 年，第二胎及以上提高至 HK$30k；子女基本免税额（可申领至 25 岁）及新生婴儿额外津贴由 HK$140k 上调至 HK$160k；居屋白表有新生婴儿家庭的按揭成数上限由 90% 提高至 95%。

印花税减免测算：对购入楼价 HK$4.5-9mn 的 B 类私人住宅单位（40-70 sqm）家庭，原本需缴印花税 HK$68-270k，HK$20k 减免相当于降低税负 7-30%。

措施意在提振生育：香港出生率仅每千名居民 4.2-4.9 个活产，2025 年登记出生人数降至约 31k。

供给端重申中长期土地目标：未来 10 年预备约 2,500 公顷熟地，未来 5 年交付 1.4k 公顷、其中 900 公顷位于北部都会区；北部都会区于 2026-27 至 2030-31 提供约 900 公顷熟地，支持逾 70,000 个房屋单位及 1mn sqm 经济楼面。

未来 10 年房屋供应目标 420k 个单位，维持 40% 公屋、30% 资助出售单位、30% 私人住宅的比例；计及简约公屋，未来 5 年公营房屋产量达 196k 个，资助出租房屋轮候时间 FY26/27 降至 4.5 年、FY30/31 进一步低于 4 年。

公营房屋产出显著抬升：2027-28 年度起的五年，年均公营房屋完工量将超过 35,000 个单位，较 2022-23 对应五年期高 73%；未来 10 年（含北部都会区）完工公营单位面积将逐步加大，北部都会区新建资助出售单位中较大单位（>45 sqm）占比由 20% 提高至 25%。

北部都会区全面提速：政府将启动全部九个新发展区，本年及来年分别为流浮山、凹头新发展区及部分马草垄新区启动法定规划程序；三个大学城（新田、洪水桥、打鼓岭）总面积扩至逾 1k 公顷，其中 300 公顷为校园区及周边科技、产业与生活社区。

基建与铁路推进：古洞站（东铁线）与洪水桥站（屯马线）分别于 2027 年、2030 年启用，并推进北环线支线、港深西部铁路香港段、北部都会区公路（新田段）及 11 号干线南端青隆桥等项目；MTRC 年内已标出 2 幅共 6.8k 个单位的地块（4 月锦上路站二期、7 月屯门 A16 站 Package 2），此前表示未来 12 个月考虑再推两个项目。

会前投资者对重大房地产刺激的预期本已偏低，仅部分券商提及恢复租者置其屋计划（TPS）及征收奢侈品消费税；高盛认为后者可能性低，因零售复苏基础狭窄、集中于高端及奢侈品，日用品及中低端品类销售疲弱。当日香港地产及发展商股反应平淡，约持平至 +1-2%。

其他相关措施：市建局未来五年投资至少约 HK$40bn 推动市区重建；拟于 2026 年 12 月在港珠澳大桥口岸推出 SmartPass 便利跨境零售；政府重申透过加快北部都会区发展增加住房供应，反映其应对人口流入及人才带来住房需求的承诺。

高盛维持香港楼市在供需失衡下进入上行周期、至少持续未来 3-4 年的观点，但短期股价表现仍取决于利率走向、政策不确定性下的买家情绪（如中国收紧境外投资、全球税制实施）及其他宏观因素。

论述逻辑

施政报告暨首份五年规划发布 → 房地产专项政策有限，集中于三块：需求端生育激励（奖金/印花税/免税额/按揭成数）、供给端重申既定中长期土地与房屋供应目标、北部都会区九个新发展区全面提速 → 会前市场预期本已偏低，故股价反应平淡（持平至 +1-2%）→ 政府强调加快北部都会区与住房供应，反映其应对人口及人才流入带来的住房需求 → 高盛据此维持供需失衡下楼市进入上行周期至少 3-4 年的判断，同时提示短期股价由利率与政策不确定性主导 → 落到标的偏好：可售资源较多及/或资产负债表稳健的发展商。