德意志银行：Digital Realty 收购 Blackstone 在北弗吉尼亚三座超大规模数据中心股权

原标题：Digital Realty announced an agreement on 6/29/26, after market close, to buy-in

摘要

德意志银行维持 Digital Realty Trust 的买入评级，目标价 220 美元。Digital Realty 于 2026 年 6 月 29 日盘后宣布，以 35 亿美元（含 23 亿美元股权）收购 Blackstone 在三座超大规模数据中心中的权益，这些数据中心均位于北弗吉尼亚。Digital Realty 此前已持有这些资产 36% 的权益，交易完成后将拥有 100% 权益，预计于 6 月 30 日完成。该交易使 Digital Realty 在北弗吉尼亚的现有加开发容量增加 25% 至 1.4GW，并增强了 2027-2028 年的租赁收入增长前景。交易资本化率超过 6.5%，租金年递增 3.6%，预计将增厚 2027 和 2028 年的核心 FFO/股。

主要观点

• 交易增强了 Digital Realty 在北弗吉尼亚的数据中心组合，增加了对大型投资级超大规模租户的敞口。
• 三座设施各拥有 96 MW 容量（总计 288 MW），均以 15 年租期完全出租给不同的投资级超大规模运营商。
• 北弗吉尼亚是全球最大的数据中心市场，截至 2026 年第一季度，Digital Realty 在该地区的现有组合占用率接近 99%（美洲整体为 95%）。
• 公司目前在北弗吉尼亚拥有 817 MW 已出租容量（按 100% 份额），另有 318 MW 在建，平均完工日期为 2027 年第一季度。
• 新增 288 MW 将使 Digital Realty 在北弗吉尼亚的现有加开发容量提高 25%，达到 1.4GW。
• 交易显著增加了 2027 和 2028 年开始的租赁活动，而此时新容量上线正变得越来越困难。
• 截至 2026 年第一季度，Digital Realty 有 2.47 亿美元的年化收入计划于 2027 年开始，加上 2026 年剩余时间开始的 5.44 亿美元，预计 2027 年租赁收入同比增长 10.2%（德意志银行预测）。
• 前两个数据中心预计于 2027 年上半年稳定，第三个于 2028 年上半年稳定，这将进一步提升未来 2-3 年的增长。
• 交易资本化率超过 6.5%，租金年递增 3.6%，意味着无杠杆回报率达两位数。
• 按总资产价值 78 亿美元（含债务和剩余开发资本支出）计算，该组合在 100% 份额下可产生超过 5 亿美元的年化运行率 NOI，相当于德意志银行 2026 年现金 NOI 预测 35 亿美元的 14% 上行空间（按收购的 64% 份额计算为 9%）。
• 公司新闻稿称，该交易将在 2027 和 2028 年增厚核心 FFO/股，并进一步提升多年有机增长前景。

论述逻辑

Digital Realty 宣布以 35 亿美元收购 Blackstone 在三座北弗吉尼亚超大规模数据中心中的权益 → 交易使 Digital Realty 完全拥有这些资产，增加 288 MW 容量 → 北弗吉尼亚市场基本面强劲（占用率 99%），新增容量使总容量提升 25% 至 1.4GW → 这些设施已以 15 年租期出租给投资级租户，确保长期稳定收入 → 交易在 2027-2028 年新容量上线困难时期增加了租赁活动 → 资本化率超过 6.5% 且租金递增 3.6%，带来两位数无杠杆回报 → 预计将增厚 2027 和 2028 年核心 FFO/股，提升多年增长前景。

关键展望

报告未明确给出未来验证点或时间窗口，但指出交易预计于 2026 年 6 月 30 日完成，前两个数据中心预计于 2027 年上半年稳定，第三个于 2028 年上半年稳定。风险方面未明确说明。

推荐标的

• Digital Realty Trust (DLR.N)：评级 买入，目标价 220.00 美元（2026 年 6 月 29 日收盘价 190.58 美元）。理由：收购 Blackstone 在北弗吉尼亚三座超大规模数据中心权益，增强组合和增长前景，交易具有增值性。

关键图表

报告未提供可裁切的关键图表。