花旗 新鸿基地产（0016.HK）投资者会议的建设性收获：重申买入评级

摘要

新鸿基地产（0016.HK）在FY26业绩扎实（EPS符合花旗预期、DPS高出1%）的背景下单日下跌7%，花旗认为弱势主要反映外部因素而非基本面：一是宏观背景支持减弱、投资者对美国利率预期转趋谨慎；二是部分投资者对FY26 DP利润率回升至high-teens或土地收回收益贡献的预期过高（更可能在FY27E兑现）；三是公司年内领涨港股发展商后的获利了结。 投资者会议的收获偏正面：FY27E盈利增长高度可见，受惠于香港DP利润率持续改善（未入账销售利润率达high-teens）、香港租金（IFC与西九龙强势抵销九龙东疲弱）及内地零售正向续租，DPS将随EPS增长而派息率维持40-50%。 管理层认为住宅市场基本面完好（人口流入、库存下降），中长期年度香港合约销售介于HK$30-35bn，FY27目标定为HK$33bn；政府土地收回补偿FY26已确认HK$1.1bn，另有HK$2.1bn锁定于FY27确认。 2HFY26 DP利润率改善至15%（其中Dynasty Court为21%），HK$21bn未入账销售以high-teens利润率支撑FY27E利润率17-20%的预测，10%净负债率亦提供把握大型土地机会（如屯门A16 Package Two）的灵活性。 花旗预测FY27/28/29 DPS为HK$4.20/HK$4.45/HK$4.80，重申买入；目标价HK$168.30基于每股NAV HK$210.42折让20%设定，按10 Sep 26收盘价HK$116.70计预期股价回报44.2%、预期股息率3.6%，主要风险为经济与政策相关的下行风险。

主要观点

• 股价单日下跌7%但FY26业绩扎实（EPS符合预期、DPS高出1%），花旗认为回调反映外部因素而非公司基本面，不改变利润率、EPS和DPS展望改善的判断。

• 下跌归因于三点：宏观背景支持减弱（投资者对美国利率预期转趋谨慎）、部分投资者对FY26 DP利润率回升至high-teens或土地收回收益贡献更大预期过高（更可能在FY27E兑现）、以及新鸿基年内领涨港股发展商后的获利了结。

• 投资者会议正面收获：FY27E盈利增长高度可见，支撑来自香港DP利润率持续改善（未入账销售利润率达high-teens、完工库存存在更高利润率销售空间）、香港租金（零售续租中性偏正、IFC及西九龙写字楼强势抵销九龙东疲弱）以及内地零售正向续租。

• DPS将随EPS增长而提升，公司维持40-50%的稳定派息比率。

• 管理层认为住宅市场正面基本面完好——人口流入与库存下降，对楼市维持中长期正面看法。

• 管理层预期中长期年度香港合约销售介于HK$30-35bn（视货栈而定），FY27香港销售目标定为HK$33bn，新推盘以面向用家的中小型大众化单位为主。

• 政府土地收回补偿FY26已确认HK$1.1bn现金，另有HK$2.1bn已锁定于FY27确认。

• 香港零售租金续租到FY27料转为中性或略正；除IFC零售强劲跑赢外，MOKO、YOKO、新城市广场等多个商场也明显跑赢大市，得益于积极的租户组合重构。

• IGC写字楼在2HFY2026已开始小幅贡献并将于FY27持续爬坡（金融业租户逐步落实）；10%净负债率的强健财务状况令公司有能力从容把握大型土地机会（如屯门A16 Package Two）。

• 重申买入的核心论据：2HFY26 DP利润率改善至15%（其中Dynasty Court为21%），HK$21bn未入账销售以high-teens利润率入账支撑FY27E利润率17-20%的预测；HK$33bn FY27E销售目标货源充足、中期正常化年度销售假设为HK$30bn；租金增长来自GFA扩张、写字楼出租率爬坡及香港零售续租料重回温和正值。

• 花旗现预测FY27/28/29 DPS分别为HK$4.20/HK$4.45/HK$4.80并重申买入；按10 Sep 26 16:10价格HK$116.70计，预期股价回报44.2%、预期股息率3.6%。

• 目标价HK$168.3/sh基于每股NAV HK$210.42/sh折让20%设定，折让较2010年以来历史交易区间上调2个标准差；下行风险为经济与政策相关风险，若内外经济增长弱于预期将令住宅、写字楼、零售及酒店需求更难捉摸，股价或难达目标价。

论述逻辑

• 事件：FY26业绩扎实（EPS符合预期、DPS高1%）但股价单日跌7% → 花旗归因于美国利率预期转谨慎、市场预期过高及获利了结等外部因素 → 判断回调不改变基本面改善趋势

• 投资者会议验证盈利路径：香港DP利润率持续改善 + 香港及内地租金向好 + FY27销售目标HK$33bn货源充足 → 强销售执行、利润率修复与租金上台阶共同强化多年EPS及DPS上行周期

• 资产负债表支撑：10%净负债率提供利率不确定环境下的灵活性 → 可把握大型土地机会（屯门A16 Package Two）→ 盈利可见性转化为DPS路径（FY27/28/29：HK$4.20/4.45/4.80，派息率40-50%）→ 重申买入

• 估值落地：NAV HK$210.42/sh折让20%（较2010年以来历史区间+2sd）→ 目标价HK$168.30 → 对应预期股价回报44.2%加3.6%股息率

关键展望

• FY27确认窗口：另有HK$2.1bn政府土地收回现金补偿已锁定于FY27入账

• FY27E验证点：DP利润率预测17-20%（HK$21bn未入账销售以high-teens利润率支撑）；香港零售续租到FY27料转中性或略正；IGC写字楼FY27持续爬坡

• DPS路径：FY27/28/29分别为HK$4.20/HK$4.45/HK$4.80，随EPS增长、派息率维持40-50%

• 风险提示：经济与政策相关下行风险——内外经济增长弱于预期将打击企业与消费者情绪，令住宅、写字楼、零售及酒店需求更难捉摸，股价或难达目标价

推荐标的

• 新鸿基地产 SHK Properties（0016.HK）：重申买入（Reiterate/Affirm Buy），目标价HK$168.30（10 Sep 26价格HK$116.70），预期股价回报44.2%、预期股息率3.6%；理由：销售执行强劲、利润率修复与租金上台阶支撑多年EPS及DPS上行周期

• 目标价依据：HK$168.3/sh基于NAV HK$210.42/sh折让20%（较2010年以来历史区间+2sd）；NAV采用分部加总——发展物业用DCF、收租物业资本化率3-9%、非上市子公司及非地产投资用账面值并扣除净负债