汇丰：中国地产：住房财富重置：为什么2026年对中国家庭至关重要

原标题：Housing wealth reset: Why 2026 matters for China’s households

摘要

汇丰认为2026年是中国房地产市场触底的关键年份，住房财富（仅含房产和现金）有望企稳。2017年后购房者已遭受约28万亿元的住房财富侵蚀，但2020-2025年间积累的约50万亿元超额存款可缓冲2026年房价2-4%的跌幅（对应2.9-5.8万亿元损失）。房价跌幅收窄将改善居民信心，刺激购房和消费。报告看好优质房东如华润置地（CRL）和新城控股（Seazen，均给予买入评级），并首选住宅开发商建发国际（C&D，买入），对华润万象生活（CR Mixc）给予持有评级。

主要观点

• 2026年住房市场将触底，家庭财富在经历四年下滑后趋于稳定。
• 房价跌幅在2024年见顶后收窄，2026年预计下跌2-4%（基准/牛市/熊市假设）。
• 2017年后购房者住房财富累计缩水28万亿元，但早期购房者仍盈利。
• 2020-2025年超额存款约50万亿元，可覆盖2026年房价下跌带来的财富损失。
• 房价企稳将改善居民资产负债表，促进消费回升。
• 购房激励增强：房价接近底部，从终端用户角度看跌幅可接受。
• 买房仍比租房划算，即使价格承压。
• 优质房东受益于财富效应企稳和C-REITs市场发展。
• 华润置地（买入，目标价39.00港元）受益于奢侈品零售、资本循环和盈利复苏。
• 新城控股（买入，目标价3.20港元）是低估的大众市场房东，融资渠道多元，C-REIT上市进展积极。
• 华润万象生活（持有，目标价47.00港元）盈利上行有限，运营杠杆改善受限，估值偏高。
• 建发国际（买入，目标价20.10港元）为首选住宅开发商，拥有优质年轻土储、利润率回升趋势和豪宅专长。

论述逻辑

房价下跌收窄 → 住房财富侵蚀减少 → 超额存款缓冲损失 → 家庭财富企稳 → 消费者信心改善 → 购房和消费回升 → 优质房东和开发商受益。

关键展望

报告明确2026年为市场触底年，但未给出具体时间窗口。风险包括房价跌幅超预期、消费复苏不及预期。

推荐标的

• 华润置地（1109 HK）：买入，目标价39.00港元，上行28.7%。
• 建发国际（1908 HK）：买入，目标价20.10港元，上行41.7%。
• 新城控股（1030 HK）：买入，目标价3.20港元，上行44.1%。
• 华润万象生活（1209 HK）：持有，目标价47.00港元，上行4.6%。
• 太古地产（1972 HK）：买入，目标价30.20港元，上行23.5%。
• 恒隆地产（101 HK）：买入，目标价10.90港元，上行18.9%。

关键图表

报告未提供可裁切的关键图表。