夏亦丰 许佳璐 行业研究 行业定期 房地产行业第19周周报：本周新房二手房成交同比走弱，关注节后数据变化

摘要

中银国际发布房地产行业第19周周报（2026年5月2日-8日），维持行业“强于大市”评级。 本周47城新房成交面积194.0万平，同环比分别下降16.2%和26.2%。 23城二手房成交面积165.0万平，同比由正转负下降5.2%，环比降幅扩大至32.7%。 13城新房库存面积7542.3万平同环比双降，但去化周期同比上升至20.5个月。 第18周百城土地成交量价分化，成交面积同环比上升而总价及楼面价同比下降。 五一假期47城新房成交同比降19%、23城二手房成交同比增5%，降幅整体较4月有所收窄。 地方层面广州、天津、武汉、苏州等多地出台公积金优化及购房补贴政策。 投资建议关注基本面稳定的房企、小而美房企以及探索新消费场景的商业地产公司，认为2026年板块利润可能筑底，带动2027年业绩回升。

主要观点

• 第19周新房成交面积同环比降幅均扩大，47城新房成交194.0万平，同比下降16.2%，环比下降26.2%。

• 二手房成交面积环比降幅扩大且同比由正转负，23城二手房成交165.0万平，同比下降5.2%，环比下降32.7%。

• 新房库存面积同环比下降，但去化周期环比下降、同比上升至20.5个月。

• 第18周百城土地成交量涨价跌，规划建面同环比上升，但成交总价及楼面价同比下降，溢价率降至3.0%。

• 房地产行业国内债券总发行量环比下降、同比上涨，净融资额为-30.0亿元。

• 五一假期新房成交同比降幅较4月收窄，二手房同比维持正增长。

• 多地发布楼市新政，包括广州公积金及卖旧买新补贴、天津优化供给、武汉扩大公积金异地贷款及苏州提高贷款限额。

• 央行数据显示2026年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.06%。

• 一线城市二手房在近期表现强劲，北京五一前四天二手房成交同比大增72%，上海4月二手房网签2.87万套创近10年新高。

论述逻辑

• 周度成交数据显示新房二手房同比走弱，但五一假期数据表明新房降幅收窄、二手房保持正增长，市场存在阶段性回暖迹象。

• 当前库存去化周期同比仍处高位，后续市场走势取决于库存去化情况与价格是否企稳。

• 基于多数房企2025年大额计提减值，预判2026年板块利润可能筑底，进而带动2027年业绩回升及四季度估值改观。

关键展望

• 进入5月，需密切关注部分一线城市楼市阶段性回暖行情能否延续。

• 预计2027年板块利润率和业绩可能会回升，进而带来今年四季度市场对27E估值的改观。

推荐标的

• 基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企：华润置地、建发国际集团、中国金茂、滨江集团。

• 连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。

• 积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产。