单戈 许常捷 杨航 行业研究 行业定期 房地产行业周报（2026年第18周）：广深出台楼市新政，华润北京、宁波出手拿地

摘要

第18周（4月27日-4月30日）申万房地产指数上涨3.8%，在31个一级行业中排名第4。 本周监测的20城新房成交面积185万方，环比减少9%，同比减少3%；11城二手房成交面积205万方，环比减少28%，同比增加30%。 政策端，深圳、广州等地密集出台楼市新政，其中深圳大幅优化限购及公积金贷款政策，家庭最高可贷351万元；广州公积金贷款额度最高提至200万元（符合条件最高360万元）。 土地市场方面，绿城与滨江联合26.09亿元竞得杭州萧山地块，华润置地分别在北京和宁波拿地。 融资端本周发债主体多为地方国企，上海城开发行规模最大。 投资策略上，报告预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，建议从区域深耕型房企、头部购物中心及中介龙头三个方向寻找地产Alpha。

主要观点

• 第18周申万房地产板块上涨3.8%，在31个一级行业板块中排名第4位，A股金融街周涨幅达19.6%居首。

• 深圳出台楼市新政优化限购，公积金贷款额度大幅提高，家庭申请最高可贷130万元，最高可上浮170%至351万元。

• 广州发布楼市新政，公积金贷款单人最高额度调整至100万元，两人及以上最高200万元，符合条件最高提至360万元。

• 第18周新房市场成交遇冷，20城商品房成交面积185万方，环比减少9%，同比减少3%。

• 二手房成交环比回落但同比大增，第18周11城二手房成交面积205万方，环比减少28%，同比增加30%。

• 土地市场热度不减，绿城与滨江联合以总价26.09亿元、溢价率57%竞得杭州萧山地块；华润置地底价57.711亿元竞得北京丰台地块。

• 本周融资端发债企业大部分为地方国企，上海城开发行规模最大（11.2亿元），五新实业集团票面利率最高（2.75%）。

论述逻辑

• 由于新房需求中枢下滑、库存未解及土地财政拖累，报告判断2026年房地产销售量价依然承压，大 beta 行情难现。

• 在行业整体承压背景下，报告认为需转向寻找个股的 alpha 收益。

• 推导至三条投资路径：一靠高拿地精准度突围的区域型房企；二靠抗周期租金收益的头部购物中心；三靠提升交易效率、高市占率的中介龙头。

关键展望

• 报告预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力。

• 广州“卖旧买新”专项补贴政策实施窗口期截至2026年12月31日。

• 风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。

推荐标的

• 推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产。

• 建议关注高拿地精准度的区域深耕型房企：绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。

• 建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。

• 建议关注中介龙头贝壳-W，重视其降本增效后稳态现金流。