[国外研报] 高盛 恒隆地产（0101.HK）NDR要点：对中国物业市场韧性的信心

摘要

高盛在恒隆地产发布2026年上半年业绩后举办了非交易路演（NDR），管理层阐述了对下半年租户销售增长的信心及应对消费者偏好变化的策略。 尽管面临宏观不确定性及高基数，管理层依然指引2026年下半年中国租户销售实现高单位数同比增长，主要依托奢侈品牌向其商场集中整合，以及潮流艺术玩具、毛绒玩具和运动户外等非奢侈品类的强劲销售。 公司战略重心转向商场本地化与精准营销，并重申资本高效的V.3战略，优先去杠杆并维持绝对DPS稳定，暂无将资产分拆发行C-REIT的计划。 目前恒隆在香港和中国内地拥有约160亿港元可售住宅货值，目标将负债率进一步降至30%以下。 高盛维持恒隆地产“买入”评级，12个月目标价为11.30港元，对应47.8%的上行空间。

主要观点

• 高盛维持恒隆地产“买入”评级，12个月目标价为11.30港元，较现价7.65港元有47.8%上行空间。

• 管理层指引2026年下半年中国租户销售额将实现高单位数同比增幅，韧性主要来自奢侈品牌整合及非奢侈品类强劲表现。

• 高盛预测公司2026年营业收入达110.452亿港元，EBITDA为64.587亿港元，基本每股收益为0.47港元，DPS维持0.52港元。

• 消费趋势转向“情绪价值”，潮玩（如泡泡玛特）、毛绒玩具（如Jellycat）及运动户外品类表现突出，公司正积极增加非奢侈品配置。

• 新任CEO选拔重心转向战略营销与商场本地化，以应对中国内地消费者口味变化，近期将公布人选任命。

• 重申2025年9月公布的V.3战略，聚焦在现有城市以高资本效益方式扩张，优先任务是去杠杆和维持DPS，目前无资产分拆至C-REIT的意向。

• 公司将负债率参考水平定为35%，随着租金收入增长和住宅销售加速回笼资金，预计负债率将从2026年上半年末的31.6%进一步改善至30%以下。

• 恒隆目前在香港和中国内地拥有约160亿港元住宅可售资源，计划加速无锡、昆明和武汉等地的服务式公寓去化。

论述逻辑

• 1H26业绩发布后举办NDR交流 -> 明确2H26中国租户销售实现高单位数同比增长指引 -> 驱动因素来自奢侈品牌向旗下11座商场整合及“情绪价值”非奢侈品类销售韧性 -> 战略转向商场本地化及新CEO选拔 -> 实施高资本效益V.3战略推进去杠杆 -> 依托160亿港元住宅资源回笼资金将负债率降至30%以下以保障股息分红 -> 维持买入评级与11.30港元目标价。

关键展望

• 12个月目标价定为11.30港元，估值基于85%的基本面价值（较12个月远期NAV折让50%）和15%的并购估值（0.6倍P/B）。

• 主要下行风险包括：中国零售消费复苏慢于预期、全中国新项目爬坡慢于预期、加息潜力对住宅价格前景构成结构性负面影响，以及服务式公寓组合变现慢于预期。

• 公司预计将很快宣布新任首席执行官（CEO）任命，重点考察其对中国内地消费偏好的深刻理解及商场本地化营销能力。

推荐标的

• 恒隆地产（0101.HK）：评级“买入”（Buy），现价7.65港元，12个月目标价11.30港元，具备47.8%上行空间。理由包括中国租户销售稳健增长、租户结构调整积极适应消费趋势、审慎资本开支及资产变现保障分红可持续性。

• 恒隆地产同业覆盖名单包括：长实集团、长江基建、复星国际、恒基兆业地产、香港置地、希慎兴业、怡和洋行、嘉里建设、领展房产基金、港铁公司、新世界发展、信和置业、新鸿基地产、太古股份公司、太古地产、九龙仓集团、九龙仓置业。