[国外研报] 摩根大通 中国房地产：北京的边际政策宽松

摘要

2026年8月7日，北京时隔8个月再次推出城市级住房支持政策，包含5项措施，其中两项核心措施为：非本地户籍五环内购房纳税证明从2年降至1年，公积金贷款最高额度从100—120万元提升至最高300—340万元（满足多孩及绿色建筑等条件）。 摩根大通认为放松方式仍属碎片化，不太可能改变市场格局，这是2023年以来北京第8次政策放松，多数购房者已不再将其视为政府提振楼市的信号。 历史上投资者对一线城市放松的股价反应仅边际正向（排除特殊事件后1天平均涨1%、3天和5天均为0%），路演反馈显示北美和澳洲投资者已不再热衷讨论政策预期。 基于"北京>上海>深圳"的放松路径，预计上海和深圳可能在未来数月跟进。 首选标的维持国企alpha标的：中国海外发展、华润置地和中国金茂，三者评级均为增持。

主要观点

• 北京时隔8个月再次推出城市级住房支持政策，共5项措施，核心为放松非本地人购房限制和提高公积金贷款额度

• 放松方式仍属碎片化，摩根大通认为新措施不太可能改变市场格局

• 这是2023年以来北京第8次政策放松，购房者已失去对政策信号的期待

• 投资者对一线城市政策放松已脱敏，历史上股价反应仅边际正向（排除2024年4月和9月特殊事件后，1天/3天/5天平均为1%/0%/0%）

• 自2026年3月二级市场自然企稳以来，投资者更期待非政策驱动的市场改善；北美和澳洲路演反馈显示投资者甚至不愿讨论政策预期

• 基于"北京>上海>深圳"的放松路径，预计上海和深圳将在未来数月跟进；后续措施可能包括进一步放松纳税证明要求、提高HPF额度、按揭补贴和降低交易税率

• 首选标的维持国企alpha标的：中国海外发展、华润置地和中国金茂，均为销售增长跑赢的国企

• 北京前10大开发商（按7M26合约销售额）中，关键上市标的包括中国海外发展、华润置地和中国金茂

关键展望

• 预计上海和深圳可能在未来数月跟进类似放松措施

• 可能的后续放松措施包括：纳税证明要求进一步降至6个月、进一步提高HPF贷款额度、按揭补贴、降低交易税率

• 2025年8月北京率先放松后，上海2周后跟进、深圳再2周后跟进；2025年12月北京放松后，上海2026年2月跟进、深圳2026年4月跟进

推荐标的

• 其他覆盖评级标的——OW（增持）：华润万象生活（1209.HK，收盘价39.96）、保利物业（6049.HK，27.58）、绿城服务（2869.HK，4.19）、龙湖（0960.HK，6.52）；N（中性）：新城发展（1030.HK，1.37）、碧桂园服务（6098.HK，5.39）；UW（减持）：万科H（2202.HK，2.50）、碧桂园（2007.HK，0.18）、融创中国（1918.HK，0.58）、世茂（0813.HK，0.07）、中海物业（2669.HK，3.40）、永升服务（3319.HK，1.80）、融创服务（1516.HK，0.83）