2026-07-06 · CITI · 公司/行业基本面

CITI：中国地产6月销售稳于预期

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原标题：China Property: Jun Sales Stable on Fewer Launches but Better Existing Sell-through

摘要

Citi认为，中国地产6月销售在推盘资源减少的情况下表现好于预期，核心原因是存量项目去化改善，尤其是豪宅和小户型刚需产品。37家上市房企6月销售2030亿元，为年内高点，环比增长3%、同比下降12%；上半年销售同比下降15%，与前5个月一致。Citi预计下半年基数走低且9月新推盘增加，将使2H26销售同比降幅收窄至11%，全年销售同比下降13%。二手房方面，18城6月成交同比增长7%、环比下降8%，但周均2.69万套仍比2025年高13%，说明4-5月冲高后市场在较高成交量上整固。报告维持对地产板块正面看法，认为7月政治局会议可能延续支持基调，7-8月首选顺序为华润置地、建发国际、贝壳、金茂和中国海外。

主要观点

6月销售好于资源条件。37家上市房企6月合约销售2030亿元，是年内高点，环比增长3%、同比下降12%；虽然新盘供应较少，但存量项目去化改善，使整体表现好于Citi预期。

头部央国企仍是销售核心。6月销售额领先者包括中国海外314亿元、保利发展298亿元、华润置地230亿元、招商蛇口201亿元和金茂158亿元，核心城市布局继续带来相对优势。

少数房企实现同比增长。6月有超过5家公司同比增长，包括越秀25%、中国海外6%、保利发展3%、滨江2%和金茂1%；环比增长的公司约三分之一，金茂环比增长50%最突出。

上半年销售仍弱但结构分化。1H26样本房企销售同比下降15%，但中国海外增长12%、金茂增长8%、招商蛇口增长8%、华润置地增长6%、中海宏洋增长16%，体现核心城市和优质产品的防御性。

下半年基数和推盘会改善。Citi预计更多新推盘将从9月开始释放，且2025年7月以后基数更低，因此预测2H26销售同比下降11%、全年FY26E销售下降13%，降幅较前期收窄。

二手房成交从高点回落但仍强于去年。18城6月二手房成交同比增长7%、环比下降8%，周均2.69万套比2025年均值高13%，挂牌量环比仅增加0.1%，说明市场并非重新失速。

新房成交受推盘不足拖累。34城6月新房成交同比下降10%、环比下降5%，但周均2.58万套仍比2025年高27%；报告强调存量项目去化改善，尤其是豪宅和小户型入门产品。

土地市场供给收缩推高优质地块溢价。1H26全国300城土地成交建面同比下降22%、创20年低位，百强房企拿地下降25%；6月平均溢价率升至13.7%，深圳、杭州、上海等优质地块更受关注。

政策和板块交易窗口仍偏正面。求是文章提到修复居民资产负债表、稳定房地产市场，2026年城市更新中央预算970亿元、超长期特别国债1600亿元，叠加7月政治局会议预期，支撑Citi维持正面看法。

论述逻辑

推盘减少但存量项目去化改善 → 6月样本房企销售环比增长且创年内高点 → 核心城市央国企销售更稳，弱房企仍承压 → 二手房成交从4-5月高点回落但仍高于2025年水平，说明需求在较高量能整固 → 9月起新推盘增加且下半年低基数生效 → 若政策维持支持基调，板块有望从成交韧性、土储更新和估值折价中获得修复空间。