瑞银香港地产：最艰难的阶段是否已经过去？

原标题：UBS HK Property：Is the hard part over？

摘要

瑞银认为香港地产市场最艰难的阶段可能已经过去，但复苏仍面临挑战。住宅市场在减息和内地买家需求支撑下有望企稳，但写字楼空置率仍高企，零售市场则受益于游客回流。报告预计2026年住宅价格将温和上涨5%，写字楼租金继续下跌10%，零售租金持平。REITs板块因高股息率具有吸引力，但需关注利率走势。整体评级为“中性”，偏好住宅开发商和REITs。

主要观点

• 香港住宅市场最坏时期已过，2026年价格预计上涨5%，主要受减息和内地买家需求推动。
• 写字楼市场仍面临供应过剩，2026年租金预计再跌10%，空置率维持在15%以上。
• 零售市场受益于游客增长，但本地消费疲软，租金预计持平。
• REITs板块平均股息率达6.5%，在低利率环境下具有吸引力，但利率下行速度是关键。
• 开发商新盘去化率回升至70%，高于2025年的55%，显示需求改善。
• 内地买家占一手住宅成交比例升至35%，创历史新高。
• 写字楼新增供应2026年达300万平方呎，为过去十年最高。
• 零售销售额2026年预计增长3%，主要由奢侈品带动。
• 利率每下调50bp，住宅价格预计上涨2-3%。
• 政府撤辣后，二手住宅成交量反弹40%，但价格尚未明显回升。

论述逻辑

报告从宏观利率环境、政策变化和供需基本面出发，认为香港地产市场正经历周期底部。减息预期降低融资成本，提振购房需求；内地买家涌入支撑住宅市场；但写字楼和零售因结构性因素（远程办公、消费习惯改变）复苏缓慢。开发商通过降价促销去库存，REITs因高股息成为防御性选择。结论是市场分化，住宅和REITs相对乐观，写字楼仍需谨慎。

关键展望

• 2026年下半年住宅价格有望加速上涨，前提是美联储再降息两次。
• 写字楼租金可能在2027年触底，取决于新增供应消化速度。
• 零售市场风险在于本地消费进一步下滑，若游客增长不及预期。
• REITs股息率若降至5%以下，可能触发资金流出。
• 报告未明确给出具体时间窗口或目标价。

推荐标的

• 新鸿基地产（00016.HK）：评级“买入”，目标价120港元，受益于住宅市场复苏和强劲的收租业务。
• 领展房产基金（00823.HK）：评级“买入”，目标价45港元，高股息率且零售组合稳健。
• 太古地产（01972.HK）：评级“中性”，目标价20港元，写字楼敞口较大，复苏滞后。
• 九龙仓集团（00004.HK）：评级“卖出”，目标价15港元，内地业务拖累且香港写字楼风险高。

关键图表

报告未提供可裁切的关键图表。