2026-09-26 · 国内研报 · 公司/行业基本面

中信建投地产经营服务行业2026年中报综述：行业整体稳定，企业持续分化，建议关注稳健高分红标的

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摘要

中信建投发布地产经营服务行业2026年中报综述，维持房地产服务行业“强于大市”评级。 2026年上半年26家重点物管及商管公司合计实现营收1296亿元，同比增长4.1%；综合毛利率18.6%，较去年同期下降0.4个百分点；归母净利润93亿元，同比增长3.7%，归母净利润率7.2%与去年同期持平。央国企背景物企表现优于民企，10家央国企背景物企营收同比增长5.8%、归母净利润同比增长7.8%，16家民营物企归母净利润同比下滑2.3%。交易中介商受益二季度交易热度回升与降本增效，贝壳上半年经调整净利润48亿元同比增长49.2%，我爱我家归母净利润0.8亿元同比增长110.4%。代建龙头绿城管理控股上半年新拓代建费34.1亿元稳居行业第一，收入与业绩增速由负转正。报告推荐华润万象生活、保利物业、绿城服务、滨江服务、贝壳-W、我爱我家、绿城管理控股，看好业绩持续增长的物企、盈利修复的交易中介及代建龙头。

主要观点

行业整体营收增长稳健：2026年上半年26家重点物管及商管公司合计实现营业收入1296亿元，同比增长4.1%，增速较去年同期低1.1个百分点；归母净利润93亿元，同比增长3.7%；归母净利润率7.2%，较去年同期持平。

经营效率提升对冲毛利率下滑，盈利能力维持稳定：上半年综合毛利率18.6%，较去年同期下降0.4个百分点；销售及管理费用率合计6.4%，较去年同期下降0.5个百分点；减值占营收比重2.7%，较2024年的4.7%大幅下降，减值高峰已过。

央国企背景物企表现优于民企：上半年10家央国企背景物企营收632亿元同比增长5.8%、归母净利润58亿元同比增长7.8%；16家民营物企营收665亿元同比增长2.6%，归母净利润35亿元同比下滑2.3%。

央国企物企ROE维持高位：上半年26家重点物企整体ROE为5.8%，较去年同期提升0.2个百分点，其中央国企背景物企ROE为8.4%（提升0.6个百分点），民营物企ROE下滑至3.8%。

部分物企高比例分红：万物云、永升服务、华润万象生活中期分红比例分别达到105%、101%、100%；此外，华润万象生活中期派息合计每股0.977元，分红率100%。

主业占比提升：上半年21家重点物企基础物管服务收入886亿元，同比增长6.1%，占比较去年同期提升1.3个百分点至72.2%；基础物管服务毛利率下滑0.4个百分点至15.4%，但部分物企毛利率企稳回升。

在管面积增速放缓、梯队分化明显：18家披露在管面积的物企合计58亿方，同比增长2.9%；9家合约面积28亿方同比下滑0.5%，合管比降至1.29；碧桂园服务以11.0亿方稳居在管面积Top1。

社区增值服务毛利率企稳回升且仍为最高：上半年16家重点物企社区增值服务毛利率上升1.5个百分点至32.1%，其中央国企背景物企达35.9%；非业主增值服务收入66亿元同比下降6.4%，毛利率下滑0.8个百分点至16.1%。

华润万象生活业绩与分红俱佳：上半年营收92.2亿元同比增长8.1%，核心净利润22.3亿元同比增长10.8%，毛利率38.0%；在营购物中心138个，零售额1485亿元同比增长21.7%，出租率97.4%。

交易中介商盈利高增：贝壳上半年收入434亿元同比下降12.0%，经调整净利润48亿元同比增长49.2%，二季度总GTV 9338亿元同比增长6.3%、环比增长31.2%；我爱我家归母净利润0.8亿元同比增长110.4%，综合毛利率提升3.2个百分点至13.0%。

绿城管理控股龙头地位稳固：上半年营收14.7亿元同比增长6.7%，归母净利润2.7亿元同比增长5.9%，增速由负转正；毛利率41.1%提升1.1个百分点；新拓代建费34.1亿元，一二线城市占比64.3%，60%项目代建费率大于3%。

投资建议分三条主线：物管商管推荐华润万象生活、保利物业、绿城服务、滨江服务；交易中介推荐贝壳-W、我爱我家；代建推荐绿城管理控股。

论述逻辑

2026年上半年中报数据显示物管商管行业营收1296亿元、同比增长4.1%，毛利率虽小幅下滑0.4个百分点至18.6%，但销售及管理费用率下降0.5个百分点对冲影响，归母净利润率持平于7.2%，行业盈利能力整体稳定 → 结构上央国企背景物企（营收+5.8%、归母净利润+7.8%、ROE 8.4%）明显优于民营物企（归母净利润-2.3%），且2024-2026连续三个半年度正增长的企业仅6家，企业持续分化 → 业务上基础物管服务占比提升至72.2%、社区增值服务毛利率回升至32.1%，回归主业的高质量发展成效初显，叠加万物云、华润万象生活等分红比例达100%及以上 → 交易中介商方面，二季度房地产交易热度回升（贝壳GTV同比+6.3%转正）叠加降本增效（运营费用-18.0%），贝壳经调整净利润+49.2%、我爱我家归母净利润+110.4%，盈利显著好于收入 → 代建方面绿城管理控股新拓代建费34.1亿元行业第一、一二线城市占比64.3%，收入业绩由负转正且派息指引不低于80% → 由此推出维持行业“强于大市”评级，推荐业绩增长物企、盈利修复的交易中介与代建龙头三条主线。