高盛 中国房地产周度综述：第41周综述–交易扩大了收益，领先指标有所改善；迄今为止，有5个城市宣布了828个实施细节

摘要

本周中国房地产市场呈现交易量回升与领先指标改善的态势。 新房销售量周环比增长1%，新房搜索活跃度增长3.1%；二手房交易量周环比增长7%，同比增长11%。 政策方面，天津于10月10日宣布了8月28日改革的实施细则，目前已有5个城市共宣布了828个实施细节。 尽管代理商对价格上涨的预期趋于下行，但房东预期保持稳定。 高盛覆盖的强国企开发商股价表现平稳，而其他开发商平均下跌6%。

主要观点

• 新房销售与搜索活跃度双双回升

• 二手房交易量表现强劲，同比实现增长

• 天津发布房地产改革实施细则

• 库存水平微增，库存月数处于26.9个月

• 国企开发商股价表现优于行业平均

• 高盛预测2026财年竣工量同比下降15%

论述逻辑

• 政策落地（5个城市发布细则） -> 市场信心修复 -> 交易量（新房+1%，二手房+7%）与搜索活跃度（+3.1%）提升 -> 尽管代理商预期下行，但市场成交动能改善。

关键展望

• 高盛预测2026年9月竣工量将出现高双位数同比下降

推荐标的

• CR Land (1109.HK) 评级：买入

• COLI (0688.HK) 评级：买入

关键图表

图1. 约75个城市上周新房销售面积周环比增长1%，同比下降3%

图2. 约75个城市年初至今新房销售面积平均同比下降11%

图3. 约20个城市上周二手房销售面积周环比增长7%，同比增长11%

图4. 约20个城市年初至今二手房销售面积同比增长2%

图5. 4个城市中原经理人指数（CSI）周环比下降1.8个百分点，同比增长3.8个百分点

图6. 6个城市中原报价指数（CAI）周环比持平，同比下降5.1个百分点

图7. 库存余额周环比增长0.1%，较2025年底水平下降6.9%

图8. 库存去化周期周环比下降0.1%，较2025年底水平下降3.5%

图9. 高盛中国房地产追踪指标隐含的月度竣工面积

图11. 中国房地产开发商估值比较