金晶 周卓君 行业研究 行业点评 房地产开发：1 7月统计局数据点评：进入低基数期，销售额跌幅小幅收窄，开发投资等滞后指标仍承压

摘要

1-7月全国房地产开发投资额43009亿元、同比-19.2%，降幅较前值扩大1.2pct，7月单月4935亿元、同比-28.7%；报告认为新房库存偏大、销售主要由新地推动成交、受制于拿地端约束，供给端约束使总量成交同比继续下行。 前端与滞后指标全面承压：1-7月新开工26700万方、同比-24.0%，竣工19195万方、同比-23.2%，施工557572万方、同比-12.7%，其中住宅施工同比-13.0%。 销售端进入低基数期、跌幅小幅收窄：1-7月商品房销售金额42718亿元、同比-13.1%（较前值提高0.5pct），销售面积45021万方、同比-11.8%，均价9488元/平、同比-1.3%，7月单月均价9779元/平、环比+0.5%、同比+4.8%。 区域上1-7月东部、中部、西部、东北销售金额同比分别为-12.8%、-12.1%、-13.6%、-23.8%，7月单月东部、西部、东北跌幅不同程度收窄。 资金端房企到位资金45748亿元、同比-20.3%，国内贷款-32.1%、个人按揭贷款-23.5%仍明显偏弱。 报告维持2026年预测：销售面积-7.7%、销售金额-9.3%、新开工-10%、竣工-12%、施工-12.3%、开发投资额-10.9%，并维持行业“增持”评级，认为基本面仍在左侧、开启右侧仍缺催化，策略上以标准配置/带底仓为优，未来3年按四类格局选股：多元化首选华润置地，中介首选贝壳-W、我爱我家次选，物业推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等，开发商推荐H股华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产与A股滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、我爱我家、华发股份。

主要观点

• 开发投资降幅持续扩大：1-7月全国房地产开发投资额43009亿元，同比-19.2%，较前值走阔1.2pct；7月单月投资额4935亿元，环比-36.1%、同比-28.7%。分业态看，住宅、办公楼、商业营业用房累计投资额分别为33172、1580和2809亿元，同比-19.1%、-21.9%和-24.8%，7月单月同比分别为-28.8%、-32.8%和-36.6%。

• 前端新开工维持大降幅：1-7月全国累计新开工面积26700万方，同比-24.0%，较前值走阔0.6pct；7月单月新开工3461万方，环比-34.8%、同比-28.5%。

• 竣工与施工同样承压：1-7月累计竣工面积19195万方，同比-23.2%，较前值提高0.5pct，7月单月竣工1974万方、同比-20.0%；累计施工面积557572万方，同比-12.7%，其中住宅施工面积387051万方、同比-13.0%，办公楼-11.4%、商业营业用房-12.8%。

• 施工分业态：住宅、办公楼和商业营业用房累计施工面积分别为387051、24234和48545万方，同比分别为-13.0%、-11.4%和-12.8%，较前值变动-0.1pct、-0.8pct和0.0pct。

• 分业态销售：1-7月住宅销售金额、销售面积累计同比分别为-13.2%、-12.7%，金额跌幅小幅收窄；办公楼、商业营业用房销售金额同比分别为-8.2%和-19.8%，销售面积同比分别为-4.9%和-14.2%。

• 区域层面东部、西部和东北地区销售金额跌幅不同程度收窄：1-7月东部、中部、西部、东北销售金额分别为25990、7915、7829和984亿元，同比-12.8%、-12.1%、-13.6%和-23.8%；7月单月同比分别为-7.7%、-16.8%、-10.4%和-20.5%，东部较前值改善6.6pct、东北改善10.3pct。

• 房企到位资金继续收缩：1-7月累计到位资金45748亿元，同比-20.3%，较前值降低0.1pct，7月单月5515亿元、同比-22.2%；分来源看国内贷款6300亿元、同比-32.1%，利用外资4亿元、同比-77.3%，自筹资金16544亿元、同比-18.5%，定金及预收款14376亿元、同比-14.4%，个人按揭贷款6040亿元、同比-23.5%。

• 报告维持2026年度策略预测：销售面积同比-7.7%、销售金额同比-9.3%；新开工-10%、竣工-12%、施工-12.3%；房地产开发投资额-10.9%，持续负贡献。

• 基本面仍在左侧、右侧缺乏催化：新房无量去化表现一般、二手房有量价格表现一般、拿地受制于新房销售整体谨慎、库存仍在高位，催化通常指有效的大的政策或持续的放大的成交量，少数个股自2024年9月30日起提前走右侧；结构上维持“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”观点，头部国央企和极少量混合所有制及民企拿地与销售表现优异，品质房企有望在“好房子”政策导向中更受益。

• 配置结论：维持行业“增持”评级，策略上以标准配置/带底仓配置为优、反复试探和确认右侧；未来3年四类格局为：多元化商业运营派（首选华润置地，龙湖集团、新城控股同属该系列但面临融资和现金流压力）、中介（首选贝壳-W，A股我爱我家为次选映射）、物业类分红跟涨（推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等）、满足融资顺畅成本低、侧重重点城市主城区、历史包袱轻的开发商（H股华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产，A股滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、我爱我家、华发股份），另有类地方城投、地产转型股。

• 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。

论述逻辑

• 数据起点：进入低基数期，1-7月开发投资同比-19.2%且降幅较前值继续走阔1.2pct，新开工-24.0%、施工-12.7%等前端与滞后指标维持大降幅，显示拿地—开工—投资链条收缩仍在深化

• 归因：新房库存偏大、销售主要由新地推动成交、受制于拿地端约束，供给端存在约束使得总量成交同比继续下行

• 销售与资金印证：销售金额跌幅小幅收窄（-13.1%、较前值提高0.5pct）但到位资金同比-20.3%、国内贷款-32.1%、个人按揭-23.5%，房企资金压力未缓解，进一步约束投资与开工

• 推演至年度判断：维持2026年销售面积-7.7%、销售金额-9.3%、新开工-10%、竣工-12%、施工-12.3%、开发投资额-10.9%的预测

• 落到策略结论：基本面仍在左侧、开启右侧仍缺催化，故维持行业“增持”但以标准配置/带底仓配置反复确认右侧是否真正来临，并按四类格局（多元化、中介、物业、优质开发商）选股

关键展望

• 维持2026年全年预测：销售面积同比-7.7%、销售金额同比-9.3%，新开工-10%、竣工-12%、施工-12.3%，房地产开发投资额-10.9%、持续负贡献

• 验证右侧的催化条件：有效的大的政策或持续的放大的成交量；催化出现前以标准配置/带底仓配置反复试探和确认右侧是否真正来临

• 未来3年板块格局方向：多元化经营企业穿越周期能力更强，轻资产的中介与物业、以及融资顺畅成本低、侧重重点城市主城区、历史包袱轻的开发商占优，另有类地方城投、地产转型股

• 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，品质房企有望在“好房子”政策导向中更加受益；开发商逐年释放存货压力，更alpha的公司有望率先走过资产负债表压力最大的拐点

• 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延

推荐标的

• 行业评级：维持房地产开发“增持”评级

• 多元化商业运营派龙头，建议首选华润置地；华润万象生活同为该梯队龙头，龙湖集团、新城控股属该系列但面临融资和现金流压力

• 中介（轻资产）：首选贝壳-W，A股我爱我家为次选映射

• 物业（类分红股、属于跟涨）：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等

• 开发商（需融资顺畅成本低、侧重重点城市主城区、历史包袱轻）H股：华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等

• 开发商A股：滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、我爱我家、华发股份等；此外还有类地方城投、地产转型股

• 报告仅给出行业“增持”评级，未对个股给出单独评级、目标价或目标价时间窗口