国泰海通证券 资本市场月报(2026年8月)：资本市场支持构建房地产发展新模式

摘要

本期月报以证监会8月28日发布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》为焦点，《意见》共四部分十二条，推动房企融资从“主体信用”向“项目信用”迁移，系统性打开股权再融资、公司债、CMBS/ABS、REITs与不动产私募基金等工具链，其中首批4只商业不动产REITs已于2026年6月18日上市、合计募资约203亿元。 政策面上，8月LPR连续15个月不变（1年期3.0%、5年期以上3.5%），7天期逆回购利率自2025年5月降至1.4%后维持不变，货币政策转向存量落地与结构优化；三部门升级财政金融协同促内需政策，前7个月累计支持新发放信贷超20万亿元，惠及企业622万家、居民1.13亿人次。 证监会同步推出十项举措深化内地与中国香港合作，两地市场从“通道式互联”迈向“制度型融合”。 行业层面，公募基金投资过度集中首例罚单落地（C基金公司被暂停受理产品注册3个月），中基协要求行业摆脱“爆款基金”“明星基金经理”依赖（行业管理规模超86万亿元、位居全球第二），两协会联合发布交易信息系统接入管理规范。 国际方面，美联储主席沃什杰克逊霍尔首秀释放鹰派加息信号，7月PCE同比3.7%、通胀连续65个月高于2%目标；MSCI 8月审议中国指数新纳入33只、剔除32只，折射全球资本“科技进、传统退”。 风险提示为政策落地效果不及预期、市场交投活跃度不及预期及外部环境不确定性加剧。

主要观点

• 月度焦点：8月28日证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，共四部分十二条，推动房企融资从依赖主体信用向基于项目情况转变，同步强化监管与风险防控，形成“放管结合”制度闭环。

• 股权融资通道系统性打开：支持上市房企再融资，综合运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产并可募集配套资金，优质房企可借资本市场补充资本金、推进并购整合，对投行而言房企并购重组与再融资成为新业务增长点。

• 债券融资与资产证券化并重：支持房企发行公司债并允许存量债券滚动续发，鼓励CMBS、不动产ABS，信用基础从企业主体资信向项目现金流与资产质量迁移，房企债券供给有望边际回暖但定价将进一步分化。

• REITs扩围成为盘活存量关键一环：2026年6月18日首批4只商业不动产REITs上市，合计募资约203亿元，底层资产涵盖商业零售、商业办公楼；租赁住房、城市更新纳入发行与扩募范围，多层次REITs市场建设有望加速。

• 三部门升级财政金融协同促内需政策：2026年前7个月6项政策累计支持新发放信贷超20万亿元、同比增长超8800亿元（增幅4.5%），惠及企业622万家、居民1.13亿人次；4项促投资政策支持民间投资约1.51万亿元、2项促消费政策支持居民消费约1.88万亿元。

• 贴息政策“扩范围、增机构、提额度”：流动资金贷款与购车、装修等信用卡分期纳入贴息，经办机构从约100家增至约400家，中小微企业贷款贴息上限由5000万元提至7500万元、服务业由1000万元提至2000万元、个人消费贷贴息上限由3000元提至5000元。

• 证监会8月3日推出十项举措深化内地与中国香港合作：支持境内企业赴港上市、港股公司回A、港企内地发债，推出更多中国资产指数与人民币计价期货，常规股票ETF快速注册，支持头部机构以香港为基点“走出去”，两地市场从“通道式互联”迈向“制度型融合”。

• 公募基金投资过度集中首例罚单落地：C基金公司被责令改正并暂停受理公募基金产品注册3个月，多名高管与涉事基金经理被追责；监管从个股层面“双十”红线抬升至行业赛道集中度约束，风格漂移升级为监管红线。

• 中基协发文建设一流投资机构：基金行业总体管理规模已超86万亿元、位居全球第二，要求践行“四个坚持”，发展“平台式、一体化、多策略”投研能力，摆脱“爆款基金”“明星基金经理”依赖，行业从规模导向转向持有人利益导向。

• 中证协与中基协8月28日联合发布《证券公司交易信息系统接入管理规范（试行）》：要求券商全程穿透管理、公平对待接入客户、不得提供差异化安排，封堵违规配资与“穿马甲”空间；新规并非“封杀量化”而是推动其阳光化、规范化，合规与IT实力较强的头部券商有望承接更多份额。

• 美联储主席沃什杰克逊霍尔首秀释放罕见鹰派信号：7月PCE同比3.7%、六个月年化涨幅4.1%，PCE篮子中54%的商品和服务价格涨幅超3%，通胀连续65个月高于2%目标；企业资本支出四个季度变化约9%、失业率4.1%，其判断金融环境“并不具有限制性”，若通胀继续高企进一步加息具备空间。MSCI中国指数8月调仓33进32出，新纳入31只A股与2只港股、剔除25只A股及7只港股，10家科创板公司批量入选，万科A、智飞生物被剔除，折射“科技进、传统退”配置逻辑。

论述逻辑

• 月度焦点链条：证监会发布《意见》→ 房企融资从“主体信用”转向“基于项目”→ 股权再融资、公司债、CMBS/ABS、REITs、不动产私募基金五类工具系统打开 → 优质项目与稳健房企获得融资通道、行业整合获制度支撑 → 同步强化准入、信披、穿透式监管与风险处置（放管结合）→ 政策效果取决于项目落地、资金合规使用与存量风险出清，融资支持并非对房企偿债能力的兜底。

• 货币政策链条：7天期逆回购利率自2025年5月降至1.4%后维持不变＋经济基本面仍有支撑 → LPR连续15个月按兵不动 → 政策重心转向“落实落细适度宽松”与“谋划增量政策” → 商业银行净息差持续承压、单纯降息空间受限 → 未来更注重前瞻性、灵活性与针对性，依靠结构性工具精准发力并加强与财政协同。

• 内需政策链条：7月30日政治局会议部署优化 → 三部门自8月1日起对6项政策工具“扩范围、增机构、提额度” → 流动资金贷款与信用卡分期消费纳入贴息、经办机构扩至约400家、各类额度上限上调 → 前7个月已支持信贷超20万亿元、乘数效应初步显现 → 在“十五五”开局之年形成“财政引导、金融放大、市场运作”的良性循环。

• 监管与海外链条：公募首例罚单＋系统接入新规 → 集中度约束与风格漂移上升为监管红线、量化交易阳光化 → 倒逼行业重塑投研体系、回归组合管理与长期价值投资；沃什以通胀粘性（PCE同比3.7%、连续65个月超2%）和金融环境不紧为据 → 暗示不排除继续加息 → 市场加息预期急剧升温、全球资产需为“高利率更持久”做准备；MSCI 33进32出 → 全球资本“科技进、传统退”，新纳入标的获被动增量资金。

关键展望

• 房地产政策后续跟踪点：配套细则、发行审核节奏、REITs扩募进展以及违约债处置成效；投资者仍需基于项目现金流与资产质量审慎判断，融资支持并非对房企偿债能力的兜底。

• 货币政策关注后续增量政策的出台节奏，以及政策如何进一步引导社会综合融资成本低位运行，以巩固经济回升向好态势。

• MSCI本次调整将于2026年8月31日收盘后正式生效，不涉及A股纳入因子调整；跟踪指数的海外被动资金将在尾盘集中调仓，新纳入标的有望获得确定性增量资金流入。

• 美联储方面，在经济未见失速、金融条件未收紧的背景下，若通胀继续高企，进一步加息便具备空间，市场加息预期急剧升温。

• 风险提示：政策落地效果不及预期；市场交投活跃度不及预期；外部环境不确定性加剧。

推荐标的

• 报告为政策类月报，未给出个股评级或目标价。MSCI调仓新纳入标的：华峰测控、燕东微、芯源微、富创精密等10家科创板公司批量入选，鼎泰高科、凯莱英、国际复材等细分领域头部企业同步纳入；报告认为新纳入标的有望获得确定性增量资金流入。

• MSCI剔除名单涵盖地产、生物医药、消费等传统板块代表性标的，万科A、智飞生物位列其中，天合光能亦被剔除。

• 国泰海通为芯源微(688037)、燕东微(688172)、华峰测控(688200)、富创精密(688409)、天合光能(688599)的做市券商，报告内容系基于公开信息的独立判断。