高盛：中国地产周报：第13周——领先指标继续预示旺季成交量前景更为低迷

原标题：China Property Weekly Wrap: Week 13 Wrap - Leading indicators continue to signal more muted volume outlook as peak season commences

摘要

报告覆盖2026年3月第13周（截至3月31日）的中国地产市场数据。中央层面政策保持平静，但地方政府继续推出针对性需求侧支持措施，包括成都提高公积金贷款上限、苏州推出人才利息补贴、杭州六个区推出购房补贴。成交量方面，新房周环比增长36%，但同比仍下降9%；二手房周环比增长7%，同比降6%。领先指标显示动能减弱：新房搜索量环比降2.8%，二手房带看量环比持平，认购量环比降6%。3月新房中位数成交面积环比增68%，同比降16%；二手房环比增74%，同比降14%。一季度新房平均成交面积同比降23%，较2024/2023年分别降19%/52%；二手房同比降9%，较2024/2023年分别增22%/持平。库存环比降0.5%，库存月数为29.3个月（2月平均为30.0个月）。覆盖的强国企开发商股价周环比跌1%，民企开发商持平，其他国企跌1%。海外/在岸覆盖标的平均较2026年末NAV折价35%/23%，对应2026年P/B为0.5倍/0.4倍。报告还提供了对3月及全年竣工、新开工、家电销售及贝壳GTV的预测。

主要观点

• 中央层面政策保持平静，但地方政府继续推出需求侧支持措施，重点包括公积金贷款放松和直接购房补贴。
• 成都将个人公积金贷款最高额度从60万元提高至80万元，双缴存家庭从100万元提高至120万元；购买现房或房屋被征收者可再上浮20%；暂时取消每人最多两次贷款的限制。
• 苏州对合格人才推出利息补贴，覆盖公积金贷款利息的50%，最长12个月，每人最高补贴5万元。
• 杭州六个区推出购房补贴，每套最高10万元，主要针对新房和非住宅物业。
• 新房成交量连续第五周环比上升，第13周环比增36%（前一周+10%），但同比仍降9%。
• 二手房成交量环比增7%（前一周+15%），同比降6%。
• 领先指标显示动能减弱：新房搜索量环比降2.8%，二手房带看量环比持平，认购量环比降6%。
• 3月新房中位数成交面积环比增68%，同比降16%；二手房环比增74%，同比降14%。
• 一季度新房平均成交面积同比降23%，较2024/2023年分别降19%/52%；二手房同比降9%，较2024/2023年分别增22%/持平。
• 库存环比降0.5%，库存月数为29.3个月（2月平均30.0个月）。
• 覆盖的强国企开发商股价周环比跌1%，民企开发商持平，其他国企跌1%；海外/在岸覆盖标的平均较2026年末NAV折价35%/23%，对应2026年P/B为0.5倍/0.4倍。
• 基于约75城数据，预计3月百强开发商预售额同比降34%（2月为-36%）。
• GSPC跟踪指标显示3月竣工同比降幅为高 teens %（NBS/GSe估计1-2月同比降23%/高个位数%），全年预计同比降1%。
• 基于300城土地出让趋势和全国水泥出货率，预计3月新开工同比降约20%（NBS/GSe估计1-2月同比降23%/中 teens %）。
• 基于约20城二手房销售趋势，预计3月家电销售整体同比下滑。
• 贝壳（BEKE）一季度GTV（新房+二手房）预计同比降18%（新房-27%，二手房-15%）。

论述逻辑

报告从政策面入手，指出中央层面平静但地方持续推出支持措施（公积金、补贴）。随后展示成交量数据：新房和二手房周环比均上升，但同比仍下降，且领先指标（搜索量、带看量、认购量）走弱，预示旺季成交量前景低迷。接着通过月度、季度数据进一步确认同比下滑趋势。库存方面，库存月数仍高于30个月。估值方面，覆盖标的股价表现平淡，折价率处于历史低位。最后，报告基于高频数据对3月及全年关键指标（预售、竣工、新开工、家电销售、贝壳GTV）进行预测，均指向同比下滑。

关键展望

• 报告明确提到，领先指标（新房搜索量环比降2.8%、认购量环比降6%、带看量环比持平）预示旺季成交量前景更为低迷。
• 预计3月百强开发商预售额同比降34%。
• 预计3月竣工同比降幅为高 teens %，全年同比降1%。
• 预计3月新开工同比降约20%。
• 预计3月家电销售整体同比下滑。
• 预计贝壳一季度GTV同比降18%。
• 报告未明确给出未来时间窗口或价格目标。

推荐标的

报告未明确给出推荐标的。覆盖的开发商按类别提及：强国企开发商、民企开发商、其他国企开发商，但未列出具体公司名称、评级或目标价。

关键图表

Exhibit 1: Primary GFA sold last week was +36% wow and -9% yoy in c.75 cities

Exhibit 2: Primary GFA sold YTD on average was -23% yoy in c.75 cities, and -19%/-52% vs. 2024/2023 level

Exhibit 3: Secondary GFA sold last week was +7% wow and -6% yoy in c.20 cities

Exhibit 4: Secondary GFA sold YTD was -9% yoy in c.20 cities, while +22%/flat vs. 2024/2023

Exhibit 5: Average CSI was +0.5pp wow and -1.5pp yoy

Exhibit 6: Average CAI was +0.1pp wow and -4.4pp yoy

Exhibit 7: Inventory balance was -0.5% wow, -2.8% from end-25 levels

Exhibit 8: Inventory month was -0.5% wow, representing +4.9% from end-25 levels

Exhibit 9: GSPC tracker implied monthly completions...

Exhibit 10: ...suggesting completions at high-teens % yoy decline for Mar-26

Exhibit 11: Over week 13, our covered stronger SOE developers saw share price -1% wow...

Exhibit 12: China developers’ valuation comparisons