2026-09-13 · 申万宏源 · 公司/行业基本面

申万宏源地产及物管行业周报：住建部召开全系统视频会议，国新办发布会强调购房信贷支持

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摘要

申万宏源发布地产及物管行业周报（2026/9/5-2026/9/11），维持行业“看好”评级，核心逻辑是供给深度出清塑造新格局。上周34个重点城市新房成交171.5万平米，环比-19.3%，其中一二线-22%、三四线+30.5%；9月（9.1-9.11）一手房成交同比-7.9%，13城二手房9月累计同比+4.2%、较8月提升4.9pct，韧性相对更强。库存端，15城上周推盘100万平米、成交80万平米，成交推盘比0.81倍有所回落，可售面积8169.9万平米环比+0.23%，3个月移动平均去化月数19.8个月。政策端，住建部9月9日召开全系统安全生产调度视频会议，国新办金融领域发布会强调加强购房置业信贷支持、延续落实“8·28”地产新政信贷配套要求；广东摸查现房销售新政影响，河南优化套数认定标准，海南拟允许提取公积金装修自住住房。土地市场，中国海外发展25.5亿元（溢价率125%）竞得深圳福田安托山宅地，招商蛇口13.3亿元竞得青岛涉宅地，保利发展8.9亿元（溢价率14.1%）竞得武汉地块。上周SW房地产指数下跌3.22%、弱于大市（31个板块排第24位），物管板块平均上涨0.16%、强于大市；主流AH房企26/27PE均值58/43.7倍，物管13.2/12.1倍。报告认为现房销售制度将推动房企从金融模式回归制造业模式，新房供给缩量叠加二手房挂牌量中期见顶回落将改善供需、强化上海等核心城市房价底部，推荐优质房企、二手房中介、商业地产、物业管理四条主线。

主要观点

新房成交周环比回落：上周34城新房合计成交171.5万平米，环比-19.3%，其中一二线环比-22%、三四线环比+30.5%

9月一手房同比仍弱：9月（9.1-9.11）34城一手房成交286.2万平米，同比-7.9%，一二线同比-8.6%、三四线同比+1.5%，年初累计成交0.77亿平米同比-8.2%

二手房韧性更强：上周13城二手房成交98.3万平米环比-2.1%，9月累计成交165.3万平米同比+4.2%、较8月+4.9pct，年初累计同比+1.5%

供给端推盘与去化回落：15城上周推盘100万平米、成交80万平米，成交推盘比0.81倍较前一周回落（26年6-8月分别为1.2、1.34、1.23倍）；可售面积8169.9万平米环比+0.23%，去化月数19.8个月环比+0.23个月

政策主线：住建部9月9日召开全系统安全生产调度视频会议，部长倪虹作出批示；国新办金融领域发布会提出加强购房置业信贷支持，延续落实“8·28”地产新政相关信贷配套要求

因城施策与公积金松绑：广东住建厅召集房企座谈摸查现房销售等新政影响；河南九部门优化套数认定标准、多孩家庭再购房可核减一套；海南拟允许提取公积金装修自住住房，每10年一次、家庭每次最高15万元

土地市场热点：招商蛇口13.3亿元竞得青岛市北新都心涉宅地；中国海外发展25.5亿元（溢价率125%）竞得深圳福田安托山宅地；保利发展8.9亿元（溢价率14.1%）竞得武汉洪山区白沙洲地块

8月房企销售普跌：招商蛇口157.1亿元（-19.2%）、保利发展150.1亿元（-16.7%）、龙湖集团22.0亿元（-53.5%）、金地集团10.2亿元（-54.1%）、保利置业集团31.0亿元（-49.2%）、新城控股8.9亿元（-43.6%）、旭辉控股集团6.6亿元（-31.3%）

回购动向：9月7-11日领展房产基金累计耗资约1.36亿港元回购约354.9万个基金单位；绿城服务耗资约771.9万港元回购约181.0万股；贝壳-W耗资约498.1万美元回购约88.1万股

板块行情分化：SW房地产指数下跌3.22%、相对沪深300收益-2.39%，弱于大市、31个板块中排第24位；物业管理板块平均上涨0.16%、相对收益+0.99%，强于大市

估值水平：当前主流AH房企26/27年PE均值分别为58/43.7倍；物业管理板块26/27年PE均值分别为13.2/12.1倍

投资分析意见：现房销售制度是房地产发展模式的重大改革，将推动房企从金融模式回归制造业模式；供给缩量叠加二手房挂牌量中期见顶回落推动供给共振下行，需求仍有较强支撑，强化上海等核心城市房价底部，维持“看好”评级

论述逻辑

政策端（住建部全系统会议+国新办发布会强调购房信贷支持、延续“8·28”新政配套）叠加地方因城施策优化（广东摸查、河南核减套数、海南公积金装修提取）→ 高频数据显示新房、二手房成交周环比回落、成交推盘比降至0.81倍、库存微升 → 报告据此判断现房销售制度是房地产发展模式重大改革，将推动房企从金融模式回归制造业模式 → 新政后新房供给将显著缩量，叠加二手房挂牌量中期见顶回落，共同推动楼市供给共振下行，而需求仍有较强支撑 → 供需关系改善，进一步强化上海等核心城市房价底部确立 → 房企经营虽阶段性承压，但核心城市房价企稳、地价下降、集中度跳升、股债融资助力优质企业成长，同时二手房对新房替代增强、渗透率提升利好中介 → 维持行业“看好”评级，按优质房企、二手房中介、商业地产、物业管理四条主线给出推荐。