摩根士丹利中国房地产：5月销售再度走弱；预计三季度更弱

原标题：Morgan Stanley China Property：Re~weakened Sales in May； We Expect a Weaker 3Q

摘要

报告指出，中国房地产5月销售数据再度走弱，同比降幅扩大至15%，环比下降8%。摩根士丹利预计三季度销售将进一步疲软，主要由于政策刺激效果递减、购房者信心不足以及高库存压力。开发商现金流依然紧张，土地市场冷清。报告维持对行业谨慎看法，认为短期复苏动力不足。

主要观点

• 5月销售面积同比下降15%，环比下降8%，弱于市场预期。
• 销售均价环比下跌3%，同比下跌5%，显示价格压力持续。
• 重点城市库存去化周期延长至22个月，高于健康水平。
• 开发商新开工面积同比下降25%，投资意愿低迷。
• 政策端虽有降息和放松限购，但效果边际递减。
• 购房者信心指数降至历史低位，观望情绪浓厚。
• 土地出让金收入同比下降30%，地方政府财政承压。
• 预计三季度销售面积同比降幅可能扩大至20%左右。
• 开发商现金流压力下，部分企业可能进一步降价促销。
• 行业信用风险仍高，违约事件可能增加。

论述逻辑

5月销售数据走弱 → 政策刺激效果递减 → 购房者信心不足 → 库存高企 → 开发商投资收缩 → 土地市场冷清 → 预计三季度销售更弱 → 维持谨慎评级。

关键展望

报告明确预计三季度销售将更弱，但未给出具体时间窗口或目标价。风险包括政策不及预期、信用事件爆发。

推荐标的

报告未明确给出推荐标的。

关键图表

图1. 国家统计局5月26日房地产数据摘要（重定基）