野村 亚洲图表快讯：中国：国有开发商推动合同销售价值8月

摘要

野村9月1日图表快讯指出，8月中国百强开发商合同销售金额同比增速从7月的-18.3%大幅回升至16.2%，但年初至今累计同比仍为-11.5%，野村认为月度数据波动较大，怀疑这一增速难以持续。 8月反弹由国有开发商驱动：据CRIC统计，今年前8个月前20强开发商中有17家为国企，前五大国企开发商同比增速均超过10%，野村预计在最新政策调整下国企市占率将继续提升。 城市层面，20个大城市新房销售面积同比再度转负，8月从7月的+2.8%降至-7.5%，与野村的K型复苏观点一致：负增长由二三线及以下城市主导，一线城市销售增速则从12.8%升至14.3%，且因一线城市市场由国企主导，与百强合同销售数据相互印证。 政策方面，从预售转向现售模式有助于消除长期存在的房屋交付风险，但开发商目前仍有45%的资金来自预售，新模式可能收紧开发商的融资渠道，资金紧张的民营开发商或难以平稳过渡。

主要观点

• 8月百强开发商合同销售金额同比增速从7月的-18.3%大幅回升至16.2%。

• 野村认为月度数据可能波动，怀疑这一增速难以持续，且年初至今累计同比仍疲弱，为-11.5%。

• 8月销售反弹由国有开发商驱动：据CRIC，今年前8个月前20强开发商中有17家为国企，前五大国企开发商同比增速均超过10%。

• 野村预计随着最新政策调整，国有开发商的市场份额将继续提升。

• 城市层面，20个大城市新房销售面积同比再度转负，8月从7月的+2.8%降至-7.5%。

• 符合野村K型复苏观点：负增长由二三线及以下城市主导，而一线城市销售同比增速从7月的12.8%升至8月的14.3%。

• 一线城市销售改善与百强合同销售数据一致，因为一线城市住房市场由国有开发商主导。

• 从预售向现售模式的最新转变有助于消除长期存在的房屋交付风险。

• 但开发商目前仍有45%的资金来自预售，资金紧张的民营开发商可能难以平稳过渡到新模式。

• 野村提示，向新地产模式的转变可能会收紧开发商的融资渠道。

论述逻辑

• 8月百强开发商合同销售金额同比+16.2%的反弹由国企主导（前8个月前20强中占17席、前五大国企增速均超10%），而非行业整体回暖。

• 金额与面积数据背离印证K型分化：一线城市（由国企主导）销售增速升至14.3%，二三线及以下城市转弱，拖累20城销售面积同比再度转负至-7.5%。

• 政策由预售转向现售虽消除交付风险，但预售仍占开发商资金来源的45%，模式切换可能收紧融资渠道、令资金紧张的民营开发商过渡承压，因此野村判断8月的高增速难以持续、国企市占率将继续提升。

关键展望

• 野村怀疑8月+16.2%的销售增速难以持续，月度数据可能波动，年初至今累计同比仍为-11.5%。

• 野村预计在最新政策调整下，国有开发商的市场份额将继续提升。

• 向新地产模式的转变可能收紧开发商的融资渠道，资金紧张的民营开发商可能难以平稳过渡；报告未给出具体时间窗口、价格目标或评级预测。

推荐标的

• 报告未明确给出推荐标的