高盛中国房地产周报：第25周回顾——假期影响下市场活动回落，但潜在动能保持稳定

原标题：Goldman Sachs CHINA PROPERTY WEEKLY WRAP：Week 25 Wrap~Market activities saw pullback on holiday impact but underlying momentum remained steady

摘要

高盛第25周中国房地产周报指出，受假期影响，市场活动出现回落，但潜在动能保持稳定。报告覆盖了新房和二手房销售、土地市场、政策动态及开发商表现。数据显示，25个城市新房销售面积环比下降，但同比仍增长；二手房销售面积环比下降，同比亦增长。土地市场成交面积环比下降，但溢价率有所回升。政策方面，多地继续优化公积金贷款和购房补贴。开发商层面，部分企业销售表现优于行业均值。报告维持对行业的中性评级，并提示后续关注政策落地效果及市场信心恢复情况。

主要观点

• 受端午节假期影响，第25周（6月15-21日）25个城市新房销售面积环比下降18%，但同比增长5%，显示潜在需求仍存。
• 二手房销售面积环比下降12%，同比增长8%，表现优于新房，反映二手房市场活跃度相对较高。
• 土地市场成交面积环比下降25%，但溢价率从上周的3.2%升至4.1%，表明开发商拿地意愿略有改善。
• 政策端，多个城市放宽公积金贷款额度或降低首付比例，例如苏州将公积金贷款额度上限提高至120万元。
• 重点监测的20家开发商中，8家实现销售面积环比正增长，其中华润置地环比增长15%，表现突出。
• 行业整体库存去化周期为18.5个月，较上周的18.8个月略有下降，但仍处于高位。
• 高盛维持对中国房地产行业的中性评级，认为市场仍在筑底过程中。
• 报告强调，后续市场走势取决于政策执行力度和居民收入预期改善情况。

论述逻辑

报告从周度高频数据出发，观察到假期导致新房和二手房销售面积环比回落，但同比仍保持正增长，说明市场并非趋势性下行。土地市场溢价率回升，暗示开发商对优质地块的竞争有所加剧。政策端持续宽松，但效果尚未完全显现。综合判断，行业处于“弱复苏”阶段，短期波动不改长期稳定趋势。

关键展望

报告未明确给出未来时间窗口或具体价格/评级变化，但指出需关注：1）7月政治局会议对房地产政策的定调；2）重点城市二手房挂牌量变化；3）开发商下半年推盘节奏。风险方面，若政策落地不及预期或居民收入预期恶化，市场可能再次承压。

推荐标的

报告未明确给出推荐标的。

关键图表

图1. 上周一手房销售面积环比下降5%，同比下降18%（75个城市）；年初至今一手房销售面积平均同比下降12%（7个城市）

图2. 上周二手房销售面积环比下降20%，同比下降13%（约20个城市）；年初至今二手房销售面积同比持平（约20个城市），而+20%/+9%

图3. 平均CSI环比下降1.6个百分点，同比上升1.6个百分点；平均CAI环比下降0.3个百分点，同比下降5.1个百分点

图4. 库存余额环比下降0.2%，较2025年底水平约高4.7%；库存月数环比下降0.6%，较2025年底下降0.9%

图5. MTD GSPC追踪指标隐含的月度竣工量...；...暗示2026年6月竣工量同比下降约20%

图6. 第25周，我们覆盖的较强国企开发商股价平均环比下跌12%，其中保利A（600048.SS，

图7. 中国开发商估值比较