摩根士丹利：中国地产每周数据库追踪第29期
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摘要
截至2026年7月19日的一周，50城一手房登记销量同比增长3%，较前一周的同比增幅明显收窄，年初至今仍同比下降11%。 分城市能级看，一线城市一手房销量同比下降24%，二线和三线城市分别增长14%和2%。 其中，一线和二线城市二手房周销量分别同比增长9%和5%。 上周整体去化率为26%，较前一周的95%大幅回落；一线城市因项目位置偏远仅录得4%，二线城市为48%。 摩根士丹利维持中国地产行业“In-Line”观点，即预计未来12至18个月行业表现与相关大盘基准基本一致。
主要观点
- 截至7月19日的一周，50城一手房登记销量同比增长3%，年初至今仍同比下降11%。
- 一手房周度表现分化：一线城市同比下降24%，二线和三线城市分别同比增长14%和2%。
- 二手房方面，一线城市周销量同比增长9%，二线城市同比增长5%。
- 整体去化率降至26%，前一周为95%。
- 一线城市因项目位置偏远，去化率仅为4%；二线城市去化率为48%。
- 中原六城二手房挂牌价追踪指数升至16.5%，一线城市经纪人指数升至52.8。
论述逻辑
- 报告的论述链条为：50城一手房周销量同比增长但年初至今仍下滑，且一线城市转弱 → 10城二手房周销量及年初至今表现相对更强 → 新房整体去化率明显回落，一线城市又受到偏远项目拖累 → 挂牌价追踪指数和经纪人指数小幅回升 → 综合维持中国地产行业“In-Line”判断。
关键展望
- 摩根士丹利对中国地产行业的观点为“In-Line”。
- 按照报告所列行业观点定义，“In-Line”意味着预计未来12至18个月行业覆盖范围的表现与相关广泛市场基准基本一致。
- 后续周度验证重点包括50城一手房、10城二手房、去化率、六城二手房挂牌价追踪指数及一线城市经纪人指数。
推荐标的
- C&D International Investment Group Ltd（1908.HK）：Overweight，评级日期2024年8月1日；2026年7月20日价格HK$14.45。
- China Jinmao Holdings Group Ltd（0817.HK）：Overweight，评级日期2026年7月16日；2026年7月20日价格HK$1.38。
- China Merchants Shekou Industrial Zone（001979.SZ）：Equal-weight，评级日期2021年5月6日；2026年7月20日价格Rmb6.97。
- China Overseas Land & Investment Ltd.（0688.HK）：Equal-weight，评级日期2025年1月20日；2026年7月20日价格HK$13.66。
- China Resources Land Ltd.（1109.HK）：Overweight，评级日期2019年1月2日；2026年7月20日价格HK$34.48。
- China Vanke Company Ltd.（2202.HK）：Equal-weight，评级日期2023年11月7日；2026年7月20日价格HK$2.44。
- China Vanke Company Ltd.（000002.SZ）：Underweight，评级日期2022年11月30日；2026年7月20日价格Rmb3.15。
- Gemdale Corporation（600383.SS）：Underweight，评级日期2026年1月28日；2026年7月20日价格Rmb2.22。
- Greentown China Holdings（3900.HK）：Underweight，评级日期2025年8月26日；2026年7月20日价格HK$7.37。
- Longfor Group Holdings Ltd.（0960.HK）：Equal-weight，评级日期2024年5月17日；2026年7月20日价格HK$6.71。
- Poly Developments and Holdings Group（600048.SS）：Equal-weight，评级日期2024年5月17日；2026年7月20日价格Rmb5.04。
- Seazen Group Ltd（1030.HK）：Overweight，评级日期2026年1月28日；2026年7月20日价格HK$1.42。
- Seazen Holdings Company Ltd.（601155.SS）：Overweight，评级日期2025年11月3日；2026年7月20日价格Rmb11.09。
- Yuexiu Property Co Ltd（0123.HK）：Overweight，评级日期2024年9月27日；2026年7月20日价格HK$3.72。
关键图表
图1. 50城新房周度成交套数及四周移动平均
