2026-09-06 · 中金公司 · 公司/行业基本面

不动产与空间服务行业周评：本周一、二手房销量环比微降

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摘要

中金公司本期（周评#506，覆盖8.31-9.6）指出，Wind38城新房销售面积环比-3%、受月末集中备案影响同比+28%（上周-11%、8月-6%），Wind15城二手房销售面积环比-4%、同比+13%（上周+1%、8月+3%），一、二手房销量环比均微降。土地市场受一线城市带动，土地出让金同比增长29%，溢价率达到5%。板块表现分化：覆盖A股开发商股价-0.4%、跑赢沪深300指数0.9ppt，H股开发商-7.9%、跑输恒生国企指数8.7ppt，重点物企股价上涨1.2%、分别跑赢关联开发商和恒生国企指数7.6ppt和0.5ppt。报告认为现房销售制度下房企前端投资和土地市场预计可能出现阶段性缩量，而以上海为首的头部城市二手房市场已初步达到供需平衡，可能逐步出现需求向二手房市场迁移和房价预期的改善。标的层面首推贝壳等聚焦核心城市的中介类标的，开发商优先关注华润置地、中国海外发展及滨江集团、建发国际，并提示已基本停止拿地的新城控股与龙湖集团影响有限；多元板块推荐华润万象生活以及受美联储降息预期影响的恒隆地产和太古地产两条逢低吸纳主线。

主要观点

本周（8.31-9.6）新房、二手房销售面积环比均微降：Wind38城新房环比-3%，Wind15城二手房环比-4%

同比维度新房表现更强：新房同比+28%受月末集中备案影响（上周-11%、8月-6%），二手房同比+13%（上周+1%、8月+3%）

土地市场受一线城市带动，出让金同比高增、溢价率仍处低位

报告提示着重关注两方面变化：现房销售制度下房企前端投资行为和土地市场可能阶段性缩量；以上海为首的头部城市二手房供需已初步平衡，可能逐步出现需求向二手房迁移和房价预期改善

本周开发商股价内部分化：A股开发商-0.4%跑赢沪深300指数0.9ppt，H股开发商-7.9%跑输恒生国企指数8.7ppt

重点物企逆势上涨，主因中期业绩稳健、股息率具备支撑，而开发商股价受现房政策影响

中介板块为现房销售制度背景下的首选方向，核心逻辑是价格预期和需求量在一二手市场间的迁移互补

房开板块短期估值或承压、充分调整后可逢低吸纳：优先关注高利润率、库存充裕、负债压力较低的华润置地、中国海外发展，中小型房企提示滨江集团、建发国际

已基本停止拿地的新城控股与龙湖集团受现房销售制度影响程度有限

多元板块两条逢低吸纳主线：一是优质轻资产龙头华润万象生活（有望未来2-3年兑现双位数利润增长）；二是恒隆地产和太古地产（内生发展、运营数据表现突出，受美联储降息预期影响股价波动提供布局窗口）

论述逻辑

周度高频数据（新房环比-3%、同比+28%，二手房环比-4%、同比+13%，土地出让金同比+29%、溢价率5%）→ 判断销量环比微降但同比改善 → 在现房销售制度出台背景下 → 推演房企前端投资与土地市场可能阶段性缩量，上海等头部城市二手房供需已平衡、需求或向二手房市场迁移并改善房价预期 → 因此首推贝壳等聚焦核心城市的中介标的；开发商短期估值承压但充分调整后可逢低吸纳高利润率、库存充裕、负债低的华润置地/中国海外发展及滨江集团/建发国际 → 物企因中期业绩稳健、股息率有支撑（本周+1.2%跑赢）→ 多元板块给出华润万象生活与恒隆地产/太古地产两条逢低吸纳主线

关键展望

现房销售制度下，房企前端投资行为和土地市场变化预计可能出现阶段性缩量

建议观察以上海为首的头部城市二手房交易量和房价的前端变化，可能逐步出现需求向二手房市场迁移和房价预期改善

房开板块短期估值或有所承压，充分调整后可逢低吸纳

华润万象生活有望在未来2-3年兑现双位数利润增长，股东回报率逐步凸显

恒隆地产和太古地产受美联储降息预期影响股价波动、提供布局窗口

风险提示：房企现金流超预期承压；土地市场交易量和宏观经济超预期下行；住房供需关系改善不及预期；板块流动性条件超预期恶化

不动产与空间服务行业周评：本周一、二手房销量环比微降

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主要观点

论述逻辑

关键展望

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