摩根大通 中国房地产：国庆前将推出按揭补贴？

摘要

受市场传闻中国政府可能在10月1日国庆节前出台全国性按揭补贴政策刺激，过去两个交易日内资房企上涨5%（恒生指数涨2%），并由融创等困境房企领涨。 摩根大通认为按揭补贴是一个可行的政策方向，且上海等多个城市已在地方层面落地，但其对基本面是否有实质意义完全取决于政策规模与执行细节，尤其是普遍存在的单套补贴上限。 若按目前地方典型政策给予1个百分点利率补贴，在首套房贷利率3.05%基准下实际利率虽可降至2.05%，但若单套补贴上限仅为2万至5万元人民币且非按年发放，实际刺激效果将非常有限（例如上海500万元贷款在5万元上限下仅相当于4个月利息减免）。 机构测算，若全国仅针对新房按揭补贴1个百分点，在70% LTV假设下需年支出440亿元；若覆盖全部房贷或所有交易，年成本则分别达3810亿元和900亿元。 摩根大通预计在10月1日前板块将因政策博弈预期维持韧性，但若届时政策落空或力度不及预期，行业或将再度遭遇抛售；建议在反弹中减持困境房企，首选标的维持华润万象生活、华润置地和贝壳。

主要观点

• 市场传闻国庆节前或出台全国按揭补贴政策，带动过去两个交易日中资房企上涨5%，显著跑赢恒生指数的2%涨幅。

• 类似博弈行情在2025年11月与12月（具体为2025年11月20日和12月10日）曾上演过两次，当时带动行业及融创、万科短期上涨，但最终并未有实质补贴政策落地。

• 按揭补贴下调1个百分点可使实际房贷利率从3.05%降至约2.05%，但由于地方通常设有每套2万至5万元的总额上限而非按年补贴，实际利息减免力度有限。

• 以典型一线城市购房为例，在上海贷款500万元且补贴上限为5万元人民币的情景下，1个百分点的利率补贴仅相当于减免4个月利息。

• 上海2026年8月对外环外购房推出1个百分点利率补贴（上限5万元），但财政总预算仅2亿元人民币，对应仅能惠及约4000套住房，约占年一手房交易量的4%。

• 若全国补贴涵盖38万亿元存量房贷（截至2026年6月），补贴1个百分点需年支出3810亿元，占政府财政支出1.3%且更偏向提振消费（相当于社零0.8%）而非楼市。

• 若补贴范围为一手房及二手房总交易，在70% LTV假设下补贴1个百分点需年支出900亿元；若仅针对新房交易（可能性最高），年支出需440亿元。

• 各地补贴上限差异显著，当前监测到的最高上限为上海和苏州的每套5万元，最低则为南充的每户2000元。

• 在全国层面，其他可能的政策工具包括放宽土地出让金付款期限（缓解“828”政策冲击）、提高房贷个税抵扣额度以及降低房屋交易税费；地方层面预计深圳将跟进一线城市宽松。

• 多地已实施多样化利息补贴政策，如成都对公积金贷款购新房按20%利息补贴12个月（相当于降息0.6个百分点，上限2.5万元），苏州对符合条件青年学历人才补贴50%利息12个月（相当于降息1.5个百分点，上限5万元）。

论述逻辑

• 市场流传国庆前推出全国按揭补贴消息 -> 推动地产股及高Beta困境房企短期大涨5% -> 对比2025年两次落空的落空传闻与当前地方政策执行样本 -> 指出由于存在单套2万至5万元的刚性上限及有限预算池，1个百分点补贴实际仅相当于省去数月利息，对实质购房负担刺激微弱 -> 测算全国落地不同范围的财政成本（新房440亿元、全交易900亿元、存量房贷3810亿元） -> 预判国庆节前博弈行情尚存但节后政策落空将面临抛售，建议趁反弹减持困境股并聚焦稳健龙头。

关键展望

• 时间窗口：预计地产板块在10月1日国庆节前将因政策出台预期保持相对抗跌与韧性。

• 下行风险：若截至10月1日未公布按揭补贴政策，或最终出台的政策力度/规模弱于市场预期，地产板块将再次面临抛售行情。

• 地方政策窗口：继北京与上海之后，预计深圳极可能是下一个推出类似宽松政策的一线城市。

推荐标的

• 华润万象生活（1209.HK）：行业首选标的之一；建议趁反弹减持困境房企。

• 华润置地（1109.HK）：行业首选标的之一；最新覆盖记录评级为超配（OW），2026年9月13日目标价40.00港元（当时价格29.16港元）。

• 贝壳（BEKE）：行业首选标的之一；评级为超配（OW），截至2026年9月18日收盘价为16.28美元，2026年8月25日最新目标价为23.00美元（分析师Daniel Chen覆盖）。

• 困境房企（如融创中国 1918.HK）：作为政策博弈的高Beta品种短期领涨，建议投资者在反弹时坚决逢高减持。

关键图表

图1. 此前市场有关按揭补贴传闻期间中国房地产板块及融创/万科H股的股价表现（2025年11月19日=100）

图2. 中国房地产——过去2个交易日的股价表现（%）23 国企 民企 困境企业 物管/中介指数