花旗：Digital Realty (DLR)：购物去吧，失败者

原标题：abovemarketaverage). The company expects the purchases to be leverage-neutral and to be

摘要

伯恩斯坦维持Digital Realty (DLR)的跑赢大盘评级，目标价232美元，较当前股价190.58美元有22%上行空间。DLR宣布以35亿美元收购Blackstone在北弗吉尼亚州三个超大规模数据中心的权益，包括23亿美元股权融资。此前一周，DLR还完成了堪萨斯城1440英亩土地（4.75亿美元）、Teraco额外16%股权（6.5亿美元）以及Columbia Capital（4.85亿美元）的收购。这些交易支持DLR的三支柱增长战略（超大规模容量、托管增长、战略私人资本），预计2027-2028年将增厚核心FFO每股收益。

主要观点

• DLR以35亿美元收购Blackstone在三个超大规模数据中心（共288MW）的权益，交易对价包括23亿美元股权融资，预计2026年6月30日完成。
• 三个设施100%租给三家不同投资级超大规模客户，租期15年，加权平均评级Aa3/AA-，年租金递增3.6%，略高于市场平均水平。
• 交易隐含初始稳定资本化率>6.5%，总资产价值约78亿美元（约27美元/MW）。
• 堪萨斯城土地（1440英亩，4.75亿美元）于2026年4月收购，6月22日披露，包含600MW电力协议（2028年初可用），远期可扩展至2GW。
• Columbia Capital收购（约4.85亿美元）旨在加速DLR的开放式开发基金计划，填补机构LP覆盖、交易来源和投资管理能力缺口。
• Teraco持股从61%增至77%（约3.4百万股），深化现有业务布局。
• 伯恩斯坦预计DLR超大规模收入至2030年实现高个位数增长，与共识一致；企业业务（<1MW）预计15-20% CAGR，2030年企业收入比共识高约39%。
• DLR当前27倍NTM AFFO估值略高于5年历史均值22.5倍，也高于EQIX的25倍。
• 催化剂包括企业及预订组合（尤其<1MW加速）、区域利用率和利润率、合资活动及AFFO指引修正。

论述逻辑

DLR近期一系列收购（Blackstone数据中心、堪萨斯城土地、Columbia Capital、Teraco增持）均围绕其超大规模容量、托管增长和战略私人资本三大支柱。Blackstone交易通过股权融资实现，预计2027-2028年增厚核心FFO，同时Blackstone通过公开出售退出，类似大规模二次发行可能带来短期技术压力。堪萨斯城土地符合土地储备策略，电力协议支持远期建设。Columbia Capital弥补能力缺口，加速开发基金。Teraco增持深化现有业务。伯恩斯坦认为这些交易虽不令人兴奋，但整体支持增长战略，且开发管道因资本结构策略（无投机建设、合资伙伴分担投资）而风险不对称。

关键展望

• 2027-2028年：Blackstone数据中心开发完成，预计增厚核心FFO每股收益。
• 2028年初：堪萨斯城600MW电力可用，远期可扩展至2GW。
• 2026年下半年：Columbia Capital和Teraco交易预计完成。
• 催化剂：企业及预订组合（尤其<1MW加速）、区域利用率和利润率、合资活动、AFFO指引修正。
• 风险：<1MW增长低于预期、企业需求放缓、市场份额下降导致定价压力。

推荐标的

• Digital Realty (DLR)：评级跑赢大盘，目标价232美元（基于27倍2027年预期AFFO每股8.52美元），当前价190.58美元，上行22%。

关键图表

报告未提供可裁切的关键图表。