2026-09-07 · 长江证券 · 公司/行业基本面

地产新政显微镜系列1：公积金新政能再拉动多少消费？

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摘要

8月中旬以来，从中央到地方落地出台了多轮放宽公积金提取范围的政策，长江证券认为其主要目的或在于支持住房相关消费、稳定内需。政策脉络上，本轮改革源自2025年中央经济工作会议提出的“深化住房公积金制度改革”，8月18日国务院将公积金提取情形扩至9类并提出缴存记录全国互信互认，8月20日上海率先落地，9月4日武汉跟进；与此前一线四城聚焦可贷额度放松（效果在于稳地产市场需求）不同，本轮聚焦提取限制放宽，或是未来重点城市新一轮地产政策的起点。测算上，报告给出两种思路：按租房比例法，假设按实际房租的60%/80%/100%提取，全国可提取公积金资金增量约为2658亿/4544亿/6573亿，以2025年社零为基数的拉动率约为0.5pp/0.9pp/1.3pp，一线城市对应增量约2101亿/3065亿/4172亿、拉动率约4.1pp/5.7pp/7.7pp；按缴存额法，假设全部公积金缴存额均以提取方式支持住房相关消费，全国提取增量约9222亿、拉动率约1.8pp，一线城市约1908亿、拉动率约3.7pp。报告同时提示，公积金缴存和管理存在地域限制，实际提取可能达不到假设体量，消费最弱的“双重承压”地区公积金贷款率、提取率反而较高、可支持力度有限，因此需推动全国范围资金互信互认，8月29日南京、9月4日武汉已将异地贷款范围扩展至全国作为落地尝试。风险提示为政策相机抉择的不确定性与测算偏误风险。

主要观点

8月以来中央到地方地产政策频出，报告将近期新政按影响划分为扩内需、稳地产和去金融化3条主线，本篇聚焦扩内需主线下公积金提取范围放宽的政策效果；中央层面制度性变化涵盖公积金、现房销售、房贷监管等多个切面，如8月28日多部门文件规定商品住房预售须完成主体结构封顶、个人住房贷款期限最长不超过40年。

公积金制度改革源自2025年中央经济工作会议“深化住房公积金制度改革”的部署；背景是2021年以来房贷利率持续下调而公积金贷款利率相对刚性，两者差值收窄导致公积金贷款性价比降低、个人贷款率持续下行，截至2024年公积金缴存余额已达10.9万亿，而提取率2023年以来回升，居民以公积金填补日常开支的意愿正逐步超越贷款需求。

本轮放松始于8月18日国务院修改《住房公积金管理条例》的决定：提取情形扩至9类、提出住房公积金缴存记录等全国范围互信互认；执行层面8月20日上海率先落地优化提取次数等多项政策，9月4日武汉放宽首套自住房使用公积金偿还个人住房商业贷款的提取频次。

与今年早先一线四城聚焦公积金可贷额度放松（政策效果在于稳地产市场需求）不同，本轮上海、武汉新政主要聚焦提取限制放宽，主要目的在于支持内需，或是未来重点城市新一轮地产政策的起点。

地方层面，上海、成都、西安、郑州、南京、武汉等省市相继落实：上海“沪八条”将提取公积金付首付扩至新建商品住房现房、外环外二套商贷最低首付调整为不低于15%；成都公积金贷款最低首付15%并给予一年期限、20%利息补贴（最高不超过2.5万元）；西安双缴存职工最高贷款额度提高至120万元；郑州存量房公积金贷款首付最低比例由30%调整为20%；南京将公积金异地贷款范围扩展至全国；武汉对部分新城区购房按总价1%给予补助（补贴总金额1亿元，用完即止）。

测算一（租房比例法）：通过一线、非一线城市缴纳公积金人数和职工租房比例，假设按实际房租的60%/80%/100%提取并减去2025年提取额，全国可提取公积金资金增量约为2658亿/4544亿/6573亿，以2025年社零规模为基数的拉动率约为0.5pp/0.9pp/1.3pp；一线城市增量约2101亿/3065亿/4172亿，对一线城市社零的拉动率约为4.1pp/5.7pp/7.7pp。

测算二（缴存额法）：假设未来全部公积金缴存额均以提取方式支持住房相关消费，则提取增量约为9222亿，对全国社零的拉动率约为1.8pp；其中一线城市约为1908亿，对一线城市社零的拉动率约为3.7pp。

实际操作上，公积金缴存和管理存在地域限制，资金提取可能无法达到假设体量；报告按居民债务杠杆率和收入增速降幅将全国省份划分为3个区域，“双重承压”地区（同时受财富效应和收入效应拖累）消费增速最弱，但其公积金贷款率、提取率反而相对较高，即最需要提取公积金的地区，可支持力度较为有限。

因此本轮政策在地方落实上搭配推动全国公积金贷款记录互信互认的原则，支持各地打通公积金资金池子：8月29日南京将公积金异地贷款范围扩展至全国，9月4日武汉宣布全国各地公积金缴存职工在汉购买自住房均可申请公积金贷款，均是该原则的落地尝试。

风险提示：政策相机抉择仍有不确定性（短期需求表现稳健时政策是否会相机抉择尚不确定）；资金增量测算因数据可得性、基本假设与统计时间等因素可能存在偏误。

论述逻辑

2025年中央经济工作会议提出“深化住房公积金制度改革” → 2021年以来房贷利率持续下调而公积金贷款利率相对刚性、贷款性价比降低，公积金个人贷款率下行、2024年缴存余额达10.9万亿且沉淀资金上升，而提取率2023年以来回升 → 8月18日国务院将提取情形扩至9类并提出缴存记录全国互信互认，8月20日上海、9月4日武汉等城市跟进落地 → 报告以两种思路测算对消费的拉动：租房比例法下按实际房租60%/80%/100%提取，全国增量约2658亿/4544亿/6573亿（拉动社零约0.5pp/0.9pp/1.3pp），缴存额法下假设全部缴存用于提取则增量约9222亿（拉动约1.8pp） → 但公积金缴存管理存在地域限制，最需要资金的“双重承压”地区贷款率、提取率反而较高、支持力度有限 → 结论：本轮提取限制放宽的主旨是支持住房相关消费、稳定内需，或是未来重点城市新一轮地产政策的起点，后续提效需推动全国资金互信互认，南京、武汉将异地贷款扩展至全国已是落地尝试。