单戈 许常捷 杨航 行业研究 行业定期 房地产行业周报（2026年第32周）：北京出台房地产优化政策，重点加大住房公积金支持力度

摘要

华创证券维持房地产行业“推荐”评级，本周焦点是8月7日北京三部门出台的房地产优化政策：非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税年限调整为连续缴纳满1年及以上，父母赠与子女住房不再核验子女购房资格，并重点加码公积金支持——单人缴存家庭首套最高贷款额度120万元、二套100万元，夫妻双方缴存首套240万元、二套200万元，且每缴存一年分别可贷20万元、40万元。 中央层面国常会已审议通过《住房公积金管理条例》修改决定草案，政策背景为灵活就业人员规模超2亿人、上半年已有超过60个城市先行调整公积金政策。 行情上，第32周（8月3日-8月7日）申万房地产指数上涨2.1%，在31个一级行业中排名第17，A股先导基电周涨20.3%，港股正荣地产上涨116.7%。 销售端分化：20城新房周成交136万方、同比减少5%，年初至今累计5845万方、同比减少6%；11城二手房周成交181万方、同比增加3%，累计同比增加5%，其中一线城市新房周成交同比增加35%（上海+61%）。 土地端招商蛇口15.8亿元竞得浦东唐镇地块（溢价率28.45%），中海83.99亿元摘得北京朝阳地块（溢价率19.04%），中国金茂综合16亿元获取三亚地块。 融资端本周发债企业大部分为地方国企，绿城集团中期票据利率3.10%为最高。 报告预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，建议沿区域深耕型房企、头部购物中心、中介龙头三个方向寻找alpha。

主要观点

• 第32周（8月3日-8月7日）申万一级行业指数中房地产指数上涨2.1%，在31个一级行业板块中排名第17位

• 北京8月7日三部门发文优化房地产政策：非本市户籍家庭购买五环内商品住房，社保或个税缴纳年限调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上；父母将名下住房赠与子女不核验子女购房资格

• 北京重点加大公积金支持力度：单人缴存家庭首套最高贷款额度120万元、二套100万元；夫妻双方均缴存的首套240万元、二套200万元；额度与缴存年限挂钩，单人每缴存一年可贷20万元、夫妻双方可贷40万元

• 北京同步扩大存量房“带押过户”范围，支持公积金贷款存量房带押过户，并允许凭装修增值税发票提取公积金，提取额度不超过发票金额的50%且最高不超过25万元，同一住房再次装修提取需间隔10年

• 中央层面：国常会审议通过修改《住房公积金管理条例》决定草案，政策背景包括灵活就业人员规模超2亿人、上半年已有超过60个城市先行调整公积金政策，报告认为全国层面制度修订将进一步释放政策红利

• 成都8月9日拟修订住房公积金管理办法，将装修自住住房、支付物业费纳入提取范围，公积金使用从购房、租房拓展到修房、养房

• 土地市场活跃：招商蛇口联合体15.8亿元竞得浦东唐镇地块（溢价率28.45%、楼面价48114元/平方米）；中海83.99亿元摘得北京朝阳广渠路地块（溢价率19.04%、楼面价约81406.75元/平方米）；中国金茂综合拿地16亿元获取三亚崖州湾地块

• 新房销售仍偏弱：第32周20城商品房成交面积136万方，环比减少32%、同比减少5%；年初至今累计成交5845万方，同比减少6%

• 新房市场结构分化：一线城市第32周成交58.1万方、同比增加35%（上海+61%、广州+35%、深圳+28%、北京-11%），二线、三四线城市同比分别-25%、-16%

• 二手房更具韧性：第32周11城二手房成交面积181万方，环比减少14%、同比增加3%；年初至今累计6693万方、同比增加5%，其中3个一线城市累计2912万方、同比增加7%

• 个股表现：A股板块内涨幅第一为先导基电（+20.3%），滨江集团周跌幅8.4%；港股涨幅第一为正荣地产（+116.7%），花样年控股跌幅38.8%

• 融资端本周发债企业大部分为地方国企：中国绿发、外高桥、绿城集团发行规模最大（各15亿元），绿城集团中期票据利率3.10%为最高，浦东金桥1.68%为最低

论述逻辑

• 政策链条：国常会通过公积金条例修改草案，叠加北京优化限购/赠与/公积金、成都拓宽提取范围，推动住房消费支持从购房、租房向修房、养房拓展，全国层面制度修订有望释放政策红利

• 数据验证：20城新房周成交同比-5%、累计-6%，11城二手房周成交同比+3%、累计+5%，一线城市新房周成交同比+35%，显示市场整体缩圈、结构分化，一线与二手房相对有韧性

• 推演结论：新房需求中枢下滑、库存尚未解决、土地财政对经济形成拖累，报告据此预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，beta机会有限，需沿区域深耕型房企、头部购物中心、中介龙头三个方向寻找alpha

关键展望

• 报告预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要

• 全国层面的公积金制度修订将进一步释放政策红利，有助于稳定市场预期、提振住房消费信心

• 风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足

推荐标的

• 行业评级：房地产——推荐（维持）

• 开发类·建议关注：绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产；逻辑为区域深耕型房企更适应市场缩圈趋势，管理半径小、拿地决策胜率高，高拿地精准度保障资产端收益率

• 稳定红利资产·推荐：太古地产，旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队，即使消费下行也能保持租金稳定甚至增长

• 稳定红利资产·建议关注：希慎兴业，香港铜锣湾头部购物中心持有者

• 中介龙头·建议关注：贝壳-W，通过对经纪人强管控建立高效中央交易系统、保持高市占率，重视其降本增效后稳态现金流