2026-10-09 · 华泰证券 · 其他

新增供给与解禁抛压 2026 10 09

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摘要

报告判断，短期一级供给已进入集中释放阶段，市场承接压力不低：已明确募集期的7只项目合计募集131.05亿元，其中首发流通规模42.29亿元（占募集规模的32.3%），相当于9月市场日均成交规模3.5亿元的12倍；后续另有5只已通过审核项目，按募集说明书预计合计募集130.34亿元，可能再增加约42亿元流通盘。解禁方面，2026年四季度9只产品合计解禁8.04亿份，相当于当前19.04亿份流通规模的42%，其中约5.5亿份集中在12月、占近七成；2027年全年预计解禁69.66亿份、占当前208.68亿份流通规模的33%，供给压力将从二季度开始抬升并延续至年末。二级市场9月缩量震荡，截至9月30日中证REITs全收益指数收于949.12点、当月下跌约0.29%，日均换手率0.31%环比下降0.11pct，节前成交额回落至每日2.2至2.4亿元，修复主要来自抛压减轻和配置盘承接；分资产看数据中心领涨5.70%、产业园跌幅最大5.04%。 REITs防御属性重新显现，明显跑赢沪深300全收益（-5.59%）等权益及红利资产，表现仅次于债券；产权REITs分派率与10年期国债利差409.21BP，处上市以来97.90%分位。一级市场前9个月新增上市11只首发、3只扩募项目，分别募集380.80亿元与48.44亿元，9月认购热度分化，保租房、水利、供热和燃煤发电显著高于商业不动产和产业园。配置上更适合选择现金流稳定、分派率具备保护、解禁压力较低的品种。风险提示为资金入市不及预期、资产运营风险、利率上行风险。

主要观点

短期一级供给进入集中释放阶段，已明确募集期的7只项目合计募集131.05亿元，其中外部资金规模84.29亿元，首发流通规模42.29亿元（占募集规模的32.3%），相当于9月市场日均成交规模3.5亿元的12倍，市场承接压力不低。

后续另有5只已通过审核项目，按募集说明书预计合计募集130.34亿元，若首发流通比例与前7只大致相当，可能再增加约42亿元流通盘；新项目覆盖市政环保、能源、商业不动产、保租房和产业园等资产类型，对存量项目替代效应较广，一级扩容仍可能压制存量REITs的估值修复速度。

2026年四季度9只产品合计解禁8.04亿份，相当于当前19.04亿份流通规模的42%，解禁后流通份额可能由19.04亿份增至27.08亿份，流通比例由58.6%升至约83.4%；约5.5亿份集中在12月、占四季度解禁规模近七成，年末可能成为第一轮解禁压力较集中的时段。

2027年解禁将从阶段性冲击转为全年持续供给：全年预计解禁69.66亿份，占当前208.68亿份流通规模的33%，静态测算下流通比例由52.5%升至约70%；二至四季度解禁均在19亿-21亿份左右，6月约13亿份为最集中月份，供给压力从二季度开始抬升并延续至年末。

解禁不等于抛售，实际抛售压力取决于持有人类型、持仓成本与二级市场价格；2026年四季度有2只产品解禁量超过当前流通份额，2027年增加至8只，应重点关注“解禁规模较大、解禁比例较高、成交承接偏弱”三项因素重叠的产品，外部战略投资者在价格高于认购成本、分派率吸引力下降时退出动力可能更强。

9月公募REITs走出“月初下探、月中企稳、下旬修复”的缩量震荡行情：中证REITs全收益指数收于949.12点、当月下跌约0.29%，中证REITs指数收于699.34点、当月下跌约1.05%，今年以来全收益指数下跌6.02%；日均换手率0.31%环比下降0.11pct，节前成交额回落至每日2.2至2.4亿元，主动交易资金尚未明显回流。

分资产看，9月数据中心超跌后修复领涨（5.70%），产业园跌幅最大达5.04%；保租房、市政环保、高速公路分别上涨0.81%、0.31%、0.22%，能源下跌0.02%，消费、仓储物流分别下跌1.22%、1.68%。

9月REITs防御属性重新显现：中证REITs全收益下跌0.29%，优于沪深300全收益（-5.59%）、中证1000全收益（-6.00%）、中证红利全收益（-3.63%），弱于中证全债（+0.34%）及国债指数（+0.35%）；月度最大回撤-1.79%，月度波动率1.45%介于股债之间。

估值层面，截至9月30日产权REITs分派率与10年期国债收益率利差为409.21BP，处上市以来历史97.90%分位，较上月走阔21.70BP；经营权REITs IRR为4.80%，与10年期国债利差312.17BP、处58.20%分位，较上月走阔3.97BP；与中证红利股息率相比，产权类利差149.36BP走阔8.65BP，经营权类利差52.32BP收窄9.08BP。

前9个月公募REITs新增上市11只首发项目、3只扩募项目，分别募集380.80亿元与48.44亿元（同比+6.81%、+411.94%）；截至9月末市场累计上市89只、总募集规模约2528亿元，一级储备资产丰富，供给端压力仍存。

9月新上市1只商业不动产REIT破发：创金合信北京国资公司REIT于9月3日上市，底层资产为集智未来项目和隆福寺一期项目，发行价格2.831元/份、募集28.31亿元，上市首日跌幅10.99%。

9月认购热度呈现结构性分化：中金杭州安居保租房网下有效认购倍数355.04倍、银华粤海水务水利218.26倍、山证晋中供热175.44倍、长城华能燃煤发电89.2倍，显著高于华夏凯德商业（1.14倍）、华泰紫金华住安住（1.53倍）、广发新城吾悦（8.08倍）和平安西安高科产业园（1倍），资金偏好基础设施类资产。

论述逻辑

发行提速、7只新项目密集募集（首发流通42.29亿元约为9月日均成交3.5亿元的12倍）→ 增量资金有限，资金可能优先流向定价更低、分派率更高或资产稀缺性更强的新项目，一级扩容阶段性削弱二级承接能力、压制存量REITs估值修复 → 叠加解禁路径：2026Q4解禁8.04亿份（占流通盘42%、约5.5亿份集中在12月），2027年全年解禁69.66亿份（占流通盘33%）、压力自二季度抬升 → 报告得出“短期一级扩容、年末解禁抬升且2027年持续释放”的供给路径，供给增加可能压低估值中枢 → 9月二级市场缩量震荡（日均换手率0.31%环比降0.11pct、节前成交额仅每日2.2至2.4亿元），修复靠抛压减轻与配置盘承接，印证承接能力有限 → 配置结论：选择现金流稳定、分派率具备保护、解禁压力较低的品种，解禁较大的项目等待筹码完成换手、成交量回落后再关注。