国金证券 地产专题分析报告：假期错位扰动地产成交

摘要

本周（9.19-9.25）地产高频数据显示，新房景气度下行趋缓，二手房景气度底部企稳，成交数据主要受中秋假期错位扰动。 47城新房成交面积录得292.05万平方米，环比回升19.6%，但同比降幅走阔至-24.3%，回升幅度弱于季节性，其中一线城市同比回升5.6%，二、三线城市同比分别为-18.1%、-42.9%。 22城二手房成交量环比下降10.1%、同比录得-2.6%，主要受中秋假期错位影响；更领先的重点城市实时成交套数9月同比增速为20%，热度仍较高，但全国二手房挂牌价月环比小幅走阔。 报告认为核心观察点是成交增量能否有效吸收边际增加的挂牌供给：若成交继续保持较快增长而挂牌增速相对温和，存量库存有望逐步去化，叠加“8.28”地产新政带来的成交结构加速转化，房价有望获得支撑；反之若挂牌量持续回升而成交改善趋缓，二手房预计延续“以价换量”，价格压力仍存。 年内若出台公积金贷款利率条件、贴息等需求侧支持政策，也有望对房价形成支撑。 风险在于房价下行幅度和速度超预期，以及宏观经济超预期下行拖累居民预期、影响市场止跌节奏。

主要观点

• 新房景气度下行趋缓，二手房景气度底部企稳，是本周期资产价格判断的总基调

• 本周47城新房成交面积292.05万平方米，环比回升19.6%，但同比降幅走阔至-24.3%，回升幅度弱于季节性

• 分线城市看，一线城市新房成交同比回升5.6%，二、三线城市成交面积同比分别为-18.1%、-42.9%，能级分化明显

• 22城二手房成交量环比下降10.1%、同比-2.6%，转弱主因中秋假期错位而非需求趋势性走弱

• 更领先的重点城市实时成交套数9月同比增速20%，二手房实际热度仍较高

• 全国二手房挂牌价月环比小幅走阔，且成交量回升与挂牌量边际增加同时出现，供需消化能力成为关键变量

• 若后续成交保持较快增长而挂牌增速温和，存量库存有望逐步去化，叠加“8.28”地产新政加速成交结构转化，房价有望获得支撑

• 反之，若挂牌量持续回升而成交改善趋缓，二手房预计延续“以价换量”，价格压力仍存

• 年内若出台公积金贷款利率条件、贴息等地产需求侧支持政策，有望对房价形成支撑

• 报告提示两类风险：挂牌量超预期回升或租金大幅回落导致房价下行超预期，以及宏观经济超预期下行拖累市场止跌节奏

论述逻辑

• 中秋假期错位扰动高频数据 → 47城新房成交面积292.05万方、环比+19.6%但同比-24.3%仍承压，22城二手房环比-10.1%、同比-2.6% → 更领先的重点城市实时成交套数9月同比+20%显示实际热度仍高，但挂牌价月环比小幅走阔、挂牌量边际增加 → 由此引出核心判断变量：成交增量能否有效吸收新增供给 → 情景一：成交快增+挂牌温和，存量库存逐步去化，叠加“8.28”新政加速成交结构转化，房价有望获支撑；情景二：挂牌持续回升+成交改善趋缓，二手房延续以价换量、价格压力仍存 → 补充政策变量：年内公积金贷款利率条件、贴息等需求侧政策若出台亦有望支撑房价。

关键展望

• 核心验证点：观察二手房成交增量能否有效吸收边际增加的挂牌供给

• 情景一：若成交继续保持较快增长而挂牌增速相对温和，存量库存有望逐步去化，叠加“8.28”地产新政加速成交结构转化，房价有望获得支撑

• 情景二：若挂牌量持续回升而成交改善趋缓，二手房预计延续“以价换量”，价格压力仍存

• 政策窗口：年内若出台地产需求侧支持政策，包括公积金贷款利率条件、贴息等，有望对房价形成支撑

• 风险提示：房价下行幅度和速度可能超预期；宏观经济超预期下行或导致居民预期再度转弱，拖累房地产市场止跌节奏

推荐标的

• 报告未明确给出推荐标的，全文未涉及个股评级、目标价或覆盖公司列表

关键图表

图1. 图表 1: 新房成交面积回升幅度弱于季节性

图2. 图表 2: 22 城二手房成交面积同环比回升