太平洋证券 徐超 戴梓涵 行业研究 行业深度 房地产专题报告：以一线城市为例：收储存量房落地提速

摘要

太平洋证券指出，房地产行业收储去库存正处于关键期，政策支持力度持续加大：2026年《政府工作报告》首次提出“探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，截至2026年2月中旬全国已有36个重点城市发布明确收储公告、超80个城市表态支持区属国企收购存量住房。 报告以上海、广州、深圳、北京四个一线城市为例梳理落地进展：上海2026年2月2日启动市场化收购二手住房用作保障性租赁住房试点，截至7月25日徐汇、浦东、静安三大试点区累计收购二手房551套；广州2026年4月推出总金额2亿元“卖旧买新”专项补贴，首批120位业主获补贴267.88万元、带动卖旧买新交易8.5亿元；深圳安居集团与北京怀柔区也分别推进收储征集和“以旧换新”试点。 资金端，截至2026年3月末全国累计发行用于收购存量商品房的专项债券超60亿元、收购约1.3万套，中航北京昌保租赁住房REIT于2026年4月29日上市、募资9.268亿元，为收储提供市场化长期资金。 报告认为存量房收储既是盘活存量、消化库存的举措，也是拓展保障性住房供给的路径，收储的城市范围、规模及政府扶持力度有望进一步扩大，建议关注相关地方国企及开发商；风险在于政策落地与需求修复不及预期以及行业下行风险。

主要观点

• 政策定调升级：2026年《政府工作报告》首次提出“探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，并要求“因城施策控增量、去库存、优供给”。

• 收储分两种模式：模式一为地方国企直接收购已建成未售新房改作保障房，模式二为国企收购居民旧房、售房款定向用于购买新房，旧房用作保障房或安置房。

• 地方落地全面铺开：截至2026年2月中旬全国已有36个重点城市发布明确收储公告、超80个城市表态支持区属国企收购，郑州2024年计划完成二手住房“以旧换新”10000套、武汉计划收购3000套、宁波定量收购旧房500套。

• 省级收储成果：2025年以来广州、深圳、佛山、珠海4市完成4个项目共1377套存量商品房收购、金额14.43亿元，预计供应保障性住房约2100套；截至2025年9月广西累计收购2.92万套；郑州累计配租人才公寓10.92万套（间）、市级项目平均出租率达97%。

• 专项债资金尚待放量：截至2026年3月末全国累计发行用于收购存量商品房的专项债券超60亿元、收购约1.3万套、建筑面积超100万m²，但整体发行规模仍偏低、节奏较为缓慢。

• REITs打通资金闭环：中航北京昌保租赁住房REIT（180503）2026年4月29日深交所上市，基金份额4亿份、发售价格2.317元/份、募资总额9.268亿元，底层三个人才公租房项目2022至2024年平均出租率均达98%。

• 收储用途扩至高校宿舍：湖北大学阳逻校区收购存量商品房352套、总建筑面积37048.04平方米、新增床位2800个，项目估算投资1.98亿元；合肥工业大学拟以1.18亿元收购龙湖翠湖壹号1号楼用作学生宿舍。

• 上海试点提速：2026年2月2日建行上海分行牵头首批二手住房收购用于保租房项目签约，浦东、静安、徐汇为试点区，5月起扩容至黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦；截至2026年7月25日三区累计收购二手房551套、16户居民完成旧房处置置换新房。

• 上海收购规模预期：据上海市政协委员丁祖昱，浦东、徐汇、静安收购二手房提供给保租房，未来可能有7个区加入，估计全年收购总规模大概在1万套左右。

• 上海基础房源充足：2025年上海二手房占一二手房总成交（不含保障房）比例达83%；总价400万元以下且70平方米以下二手房成交7.9万套、占全市36%，浦东、徐汇、静安分别成交16709/4800/4737套，占比34.9%/36.8%/46.6%。

• 三区置换难度分化：2025年静安、徐汇成交总价1000万元以上房源占比约98%、1200万元以上超90%，置换新房压力大；浦东各价格段分布较平均，1000万元以下房源占比超过60%。

• 广州“真金白银”补贴落地：总金额2亿元专项补贴按贷款1%或每套最高3万元发放，首批120位业主获267.88万元（税前）、带动交易8.5亿元，新房较旧房面积增大的占比超80%、75%申请人新房均价较旧房增幅超50%；安居集团试点收购环城高速内、轨交3公里内、建面不高于70平方米、对价不高于300万元的二手房，南沙区拟投2.9亿元采购2万平方米安置房源、单价上限14500元/㎡。

• 深圳、北京同步推进：深圳安居集团2024年8月7日发布收购商品房用作保障房征集通告，主力户型原则上65平方米以下；北京怀柔区2025年7月14日启动商品房“以旧换新”试点，有效期1年，由怀胜智慧城市公司收购二手房后用作保障性租赁住房。

论述逻辑

• 政策端：2024年4月政治局会议起中央多次部署消化存量房产→2026年政府工作报告首次点名盘活存量商品房并鼓励用于保障房，构成收储的顶层政策依据。

• 落地端：政策传导至地方，36个重点城市发布公告、超80城市表态，广东4城完成1377套/14.43亿元收购、专项债超60亿元发行、REIT上市募资，收储从政策文件走向真金白银。

• 案例端：上海以“政府专班统筹+国企平台实施+金融机构支持”模式收购551套二手房、广州以2亿元补贴撬动8.5亿元卖旧买新交易，一线城市验证收储落地提速、模式可复制。

• 效果端：收储减少卖旧买新中介成本、解决“卖房难、变现慢”，内环小户型改保租房填补中心城区空白，同时提高新房销售、加快去化、改善房企现金流。

• 结论端：收储仍面临供需错配、资金成本问题→随着各地政策推进，预计城市范围、规模和政府扶持力度进一步扩大→建议关注相关地方国企及开发商。

关键展望

• 报告预计2026年将有更多配套政策出台，保障性安居工程补助资金、城中村改造专项资金等用于收购存量商品房或将成为更多城市探索的方向。

• 上海收储有望扩容：未来可能有7个区加入收购二手房试点，全年收购总规模估计在1万套左右（据上海市政协委员丁祖昱采访）。

• 广州“卖旧买新”专项补贴自2026年6月至2027年12月共发放7批次、每季度一次，第一至第六批次每批名额1000个，补贴资金用完即止。

• 广州安居集团居民商品住宅“卖旧买新”试点试行期至2026年12月31日止；北京怀柔区商品房“以旧换新”试点有效期1年，后续旧房将作为保障性租赁住房使用。

• 风险提示：政策落地进程不及预期、需求修复不及预期、房地产行业下行风险。

推荐标的

• 报告未给出个股评级、目标价或具体推荐标的，投资建议为主题性方向：收储的城市范围、规模及政府扶持力度有望进一步扩大，建议关注收储存量房相关的地方国企及开发商。

• 正文以案例形式提及保利置业（静安首个“住房收购置换”案例的新房卖方）、越秀地产与华润置地（广州补贴申领人集中认购的在售项目开发商）、招商臻境（浦东置换居民购买的新房项目），均作为收储受益案例呈现、未附评级。

• 报告提及中航北京昌保租赁住房REIT（180503）作为收储存量房对接资本市场、压降融资成本的工具案例，原始权益人为北京昌平保障房建设投资管理有限公司，属机制示例而非投资推荐。