摩根大通：香港置地

原标题：J P M O R G A N: Hongkong Land

摘要

摩根大通维持香港置地（Overweight，目标价10.70美元）评级，认为公司核心运营步入正轨，盈利增长今年终于复苏。公司电话会议要点包括：香港写字楼租金逆转可能在2027年转中性；新加坡业务趋势良好但1H26收入因出售MBFC同比下降；近期优先扩大新加坡组合；预计FY26基础利润同比增长约10%；股息政策不变，但考虑调整中期/末期DPS分配。报告强调资本回收目标（至2027年底40亿美元）和基金管理进展。

主要观点

• 香港写字楼租金逆转显著收窄：从过去几年的负15-20%改善至今年负5%，受中环写字楼即期租金同比增长超5%支撑（仲量联行数据）。
• 2027年将是转折点：管理层预计租金逆转在2027年及以后转中性，但尚未准备指引“正”逆转。
• 中国大陆ODI限制尚未影响租赁活动：管理层表示未看到租户延迟决策或占用需求的证据，但将监控下半年情况。
• 无计划重建怡和大厦：香港置地正在探索多种价值创造机会，重建是选项之一，但还有其他提升租金收入的方式。
• 香港奢侈品零售：Landmark在1H26贡献增加，受正租金逆转和新旗舰店（新品牌概念店表现强劲）支撑；Bespoke VIP计划加速，手表和珠宝表现优异。
• 新加坡业务：1H26收入因出售MBFC Tower 3同比下降，但运营数据趋势良好（租金逆转仍为正），部分被管理费和REIT股息抵消。
• 资本回收：重申至2027年底40亿美元目标，目前已回收36亿美元；最终60亿美元上限不变；近期策略聚焦扩大新加坡平台。
• 基金管理：SCPREF表现将汇总至新加坡整体业绩；管理层不打算在中期业绩中拆分管理费，但可能随时间改进披露格式（目标FY26）。
• 基础利润：预计1H26和FY26重述基础利润同比增长约10%，主要受融资成本节省驱动；1H25基础利润为2.3亿美元。
• 股息：政策不变（每年中个位数增长）；考虑重新平衡中期/末期DPS分配，过去7年中期DPS占全年24-27%。

论述逻辑

公司电话会议强化了摩根大通的观点：香港置地核心运营步入正轨，盈利增长今年终于复苏。香港写字楼租金逆转改善（从负15-20%收窄至负5%）且2027年有望转中性，加上奢侈品零售强劲、新加坡业务趋势良好、资本回收持续推进（已回收36亿美元），共同支撑盈利增长。基础利润预计同比增长约10%，主要来自融资成本节省。股息政策稳定，资本回收和基金管理进展有望推动估值重估。

关键展望

• 香港写字楼租金逆转在2027年转中性，但管理层尚未准备指引“正”逆转。
• 中国大陆ODI限制可能影响下半年租赁活动，需持续监控。
• 资本回收目标至2027年底40亿美元，最终上限60亿美元。
• 潜在收购Marina One：管理层表示无独家安排，但该物业正式出售；摩根大通分析师估计若57亿新元交易实现，隐含价格约2,822新元/平方英尺，低于亚洲广场2的3,180新元/平方英尺，预计逆转收益率3.9-4.5%。
• C-REIT：中国大陆部分物业可能纳入C-REIT或私募基金，但预计2027年或之后才实现。
• 股息政策不变，但中期/末期DPS分配可能调整。

推荐标的

• 香港置地（HKLD.SI）：评级Overweight，目标价10.70美元（基于2026年12月NAV折让20%，隐含0.75倍市净率）。投资论点包括高长期股息确定性（承诺至2035年中个位数DPS增长）、回购计划、管理层薪酬与股价挂钩、价值增值的资本回收和基金管理执行。

关键图表

图1. 香港置地 - 中期及末期股息拆分（美元）