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德意志银行：软件 vs 硬件：AI 工具判断哪些子市场和公司风险最大

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原标题：AI tool to determine which sub-markets and companies could be most at risk.

摘要

德意志银行发布英国房地产行业更新报告，探讨 AI 对英国房地产行业的潜在影响，重点聚焦写字楼板块。报告认为 AI 对写字楼需求的影响是双刃剑：一方面可能因裁员减少需求，另一方面可能通过新产业创造和生产率提升带来正面效应。报告利用自有的 dbLumina AI 工具预测 AI 整合的三个阶段，并认为 AI 将加剧写字楼市场的两极分化，优质资产与普通资产差距拉大。报告还讨论了 AI 对数据中心、物流和零售子行业的影响。目前写字楼专业 REITs 已较 P/NTA 折价 5-7 个百分点，平均折价约 40%，风险可能已部分定价。

主要观点

  • AI 对房地产的影响是双重的：作为“硬件”行业，房地产受 AI 直接冲击较小，但第二阶效应（租户需求和运营要求）成为关键焦点。
  • 伦敦被 Savills 评为欧洲最具 AI 韧性的写字楼市场，因其人才库、学术机构和风投资金充足。
  • AI 公司已在伦敦积极扩张：BLND 在 Knowledge Quarter 签署了 11 份 AI 企业租约；GPE 的 AI 客户占其写字楼组合的 10% 以上（2025 年 9 月为 7.1%），占其灵活办公空间的 22.9%（18.5%）。
  • Colliers 报告显示 AI 公司有 70 万平方英尺的活跃搜索需求，OpenAI 和 Anthropic 预计在 2026 年第一季度签署 10 万平方英尺租约。
  • 哈佛商业评论 2026 年 2 月的研究表明，AI 工具并未取代工人，而是让他们做更多工作，生产率提高后工人开始新任务。
  • 熊市观点：King's College 研究显示，AI 暴露度高的职业招聘广告减少 3.9%（一个标准差），ChatGPT 发布后影响加剧，但约 20 个月后恢复。McKinsey 数据显示，高暴露职业招聘广告在 2022-2025 年间下降 38%，低暴露职业下降 21%。
  • IMF 估计英国 30% 的劳动力面临被 AI 取代的高风险；Clifford Chance 因 AI 因素将伦敦员工减少 10%。
  • dbLumina AI 工具预测 AI 整合的三个阶段：第一阶段（现在-2028 年）为辅助与早期效率提升，预计 5-15% 的办公室任务自动化；第二阶段（2027-2032 年）为工作流程重组与结构性颠覆，预计 30-40% 的办公室任务自动化；第三阶段（2030 年以后）为业务自主与完全沉浸，任务自动化可能超过 50%。
  • 报告认为 AI 风险与职业标准化和行业特征更相关，而非地理位置。金丝雀码头因重复性金融工作集中而最脆弱；伦敦金融城虽也有金融业务，但包含更多高端法律、咨询和交易职能，韧性稍强。
  • 对于 REITs，BLND 的 Broadgate 园区和 LAND 的 Victoria 组合因大面积和租户结构面临中期风险；HLCL 有科技风险；WKP 的小型 SME 租户基础更受保护。
  • 写字楼专业 REITs 已较 P/NTA 折价 5-7 个百分点，平均折价约 40%，风险可能已部分定价。

论述逻辑

报告从 AI 对就业的潜在影响出发，分析写字楼需求变化。首先提出牛市和熊市两种情景：牛市认为 AI 创造新就业和生产率提升，且伦敦已出现 AI 公司租赁需求；熊市引用学术和机构研究显示高暴露职业招聘下降和裁员案例。然后通过 dbLumina AI 工具预测三个阶段的渐进影响，指出 AI 将加剧写字楼市场两极分化，优质资产因供应有限而受益。最后将分析扩展到数据中心、物流和零售子行业，强调电力供应和现代化设施的重要性。

关键展望

报告未明确给出未来验证点或时间窗口，但指出 AI 整合的三个阶段时间框架：第一阶段至 2028 年，第二阶段 2027-2032 年，第三阶段 2030 年以后。报告认为当前写字楼 REITs 的折价可能已反映部分风险，但 AI 的长期影响仍需观察。

推荐标的

报告未明确给出推荐标的，但提及以下公司及其风险/机会：

  • BLND：Broadgate 园区因大面积和租户结构面临中期风险，但当前几乎满租。
  • LAND：Victoria 组合类似风险。
  • GPE：AI 客户占比高（>10%），West End 有 KKR 等单租户风险。
  • DLN：BCG/PIMCO 单租户风险。
  • HLCL：有科技风险。
  • WKP：小型 SME 租户基础更受保护。
  • BBOX：在数据中心领域偏好供电外壳模式，在物流领域拥有大型现代化设施。
  • SGRO：在数据中心领域面临技术过时风险，但物流领域年轻资产有优势。
  • HMSO、LAND：零售领域需利用数据驱动客流。

关键图表

Figure 1: LDN ranked most AI-resilient office market in Europe

Figure 2: Some sectors still seeing job growth despite AI adoption

Figure 3: c.70% of UK workers in jobs more exposed to AI, c.30% at a higher risk of AI replacing human tasks

Figure 4: London Office sub-market risk

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