汇丰 香港北部都会区：规划落地推进，愿景逐步照进现实

摘要

汇丰多元资产专题指出，北部都会区占地约3万公顷（300平方公里），相当于五个多曼哈顿、约占香港陆地面积三分之一，规划容纳250万居民（约为现人口三分之一），将在未来20年重塑香港经济，并识别出八大跨板块机会。 投资体量上，标普全球估计未来五至六年开支逾3,600亿港元，约为机场三跑道系统约1,400亿港元成本的2.5倍，CSCI估算全周期成本达3万亿港元、接近港府2025-26年度预估开支的5倍。 落地进度已实质化：发展条例草案2026年7月刊宪，拟将部分城规程序由九个月压缩至两个月，截至2026年7月基建拨款已批逾300亿港元，大学教育城获100亿港元专用贷款，新田科技城公司6月25日成立并拟注资100亿港元，新皇岗口岸港方口岸区7月31日启用。 交通方面，北环线主线（10.7公里）与支线（6.2公里）目标2034年或之前通车，港深西部铁路（约18.1公里）建成后洪水桥至前海仅需约15分钟。 需求端已获验证：截至2026年中逾90家企业落户河套香港园区、两座湿实验室大楼报称全数租出；沙岭数据设施群目标2032年达18万PFLOPS（约为香港现约5,000 PFLOPS基线的36倍），而香港数据中心1H26使用率84.4%、在主要一线城市中最低，具备承接AI外溢需求的空间。 报告认为洪水桥/厦村试点仅收两份标书（恒基独立一份，信和置业联合京东及四家内地背景开发商一份）不代表企业缺乏兴趣，因70%评标权重在非价格承诺；融资上需以基建债券、铁路加物业、政府注资等多元结构并按验证需求分期推进。 可持续方面，政府未来五年拟交付7万套房屋与100万平方米商业楼面，港府绿债自2019年以来发行逾2,180亿港元、三分之二投向绿色建筑；建筑、数据中心、Robotaxi（广深部分运营商已实现车辆层面盈亏平衡）等被列为受益方向。

主要观点

• 北部都会区占地约3万公顷（300平方公里），为曼哈顿逾五倍、香港陆地面积的三分之一，约为雄安起步区的1.5倍；规划容纳250万居民，约等于现人口三分之一、与大阪人口相当。

• 投资体量巨大：标普全球估计未来五至六年开支逾3,600亿港元，约为机场三跑道系统约1,400亿港元成本的2.5倍；CSCI估算项目全周期成本达3万亿港元。

• 制度性提速：《北部都会区发展条例草案》2026年7月刊宪，拟将部分城规程序由九个月（或更长）压缩至两个月，覆盖规划、收地、创新项目与跨境要素流动等。

• 政府资金密集落地：截至2026年7月北都基建拨款已批逾300亿港元，北都大学教育城获100亿港元专用贷款承诺，河套香港园区营运公司拟于2026-27预算注资100亿港元，新田科技城公司（6月25日成立）拟注资100亿港元（待立法会批准）。

• 交通一体化提速深港融合：北环线主线10.7公里（锦上路至古洞，设凹头、牛潭尾、新田三个中间站）、支线6.2公里（经新田科技城与河套港深创科园直连皇岗口岸）、港深西部铁路约18.1公里（香港段约7.3公里），建成后洪水桥至前海仅需约15分钟。

• 河套商业需求已经兑现：截至2026年中，逾90家企业签约落户河套香港园区，约70%为初创、10家为上市或龙头企业；两座湿实验室大楼6月初出租率至少90%，其后报称全数租出。

• 沙岭数据设施群为数字基建核心：11万平方米用地、总楼面最高25万平方米（88%用于高端数据中心），目标约2029年9月投运、2032年达到18万PFLOPS，约为香港当前约5,000 PFLOPS基线的36倍。

• 香港数据中心板块受益AI浪潮：全球一线互联枢纽接近满载，香港1H26使用率84.4%（东京98.9%、首尔95.6%、新加坡95.2%、台北94.4%），仍有承接外溢需求的空间；Minimax等中国AI企业出海常以香港为试验场。

• Robotaxi被视为物理AI最具商业相关性的应用之一：广州与深圳已成中国领先Robotaxi市场，领先运营商自2025年底快速扩张车队，部分已实现车辆层面单位经济盈亏平衡；香港可作右舵、左行、国际监管环境下的『近岸市场』试验场。

• 融资结构主张：难以主要依靠卖地或政府直接支出（3万亿港元约为港府2025-26年度预估开支的5倍），建议以财政+基建债券支撑土地平整与公共设施、铁路加物业融资支撑交通、政府注资/作价建立产业园，并按验证需求分期、逐步引入私人资本。

• 可持续发展量化目标：未来五年政府拟交付7万套房屋与100万平方米商业楼面；港府为亚洲最大绿债发行方之一，自2019年以来发行逾2,180亿港元，其中三分之二投向绿色建筑；但香港办公楼仅约一半获绿色认证，低于东京90%与新加坡85%。

• 建筑公司四条参与路径已见订单落地：Gammon-礼顿联营获新田科技城一期一阶段（西）41亿港元土地平整合约，Dragages获古洞站合约，CSCI任河套Batch 1A总承建商，Gammon另获古洞北/粉岭北12.7亿港元住宅主合约；政府力推MiC模块化建筑，香港混凝土MiC需求预测由2025年10.0万平方米增至2030年49.7万平方米。

论述逻辑

• 规模与资金定调：约3万公顷、250万人口、五倍于曼哈顿的体量，叠加逾3,600亿港元五年期开支与3万亿港元全周期成本，决定北都是长达20年的结构性主题。

• 制度与拨款证明执行启动：立法将审批由九个月压至两个月，配合逾300亿港元基建拨款与多笔100亿港元级贷款/注资，项目从规划转入施工与运营准备。

• 硬件联通创造融合红利：皇岗口岸启用与三条铁路（北环线主线/支线、港深西部铁路）强化与深圳的物理一体化，香港以金融、教育、医疗等高端服务对接大湾区工程与制造能力，新田科技城与河套形成从大学科研到量产的完整创新链。

• 需求先行验证商业逻辑：河套逾90家企业落户、湿实验室满租，加上香港数据中心84.4%的使用率留有承接空间、中国AI企业以港为出海试验场，证明产业需求在供给建成前已经存在。

• 约束条件塑造参与格局：3万亿港元成本近5倍于年度开支，单靠卖地与财政不可持续；首次招标仅两标且70%权重为非价格承诺，筛选出具备长周期产业运营能力的窄群体（恒基；信和+京东+内地开发商）。

• 由此推导八大跨板块机会：建筑（41亿与12.7亿港元合约、MiC需求升至49.7万平方米）、数据中心/算力（沙岭36倍算力扩张）、AI应用（Robotaxi近岸试验场）、可持续（绿债三分之二投向绿色建筑）等。

关键展望

• 洪水桥/厦村片区发展试点招标结果预计2026年8月底公布。

• 河套香港园区第一期首批四幅地块（含两幅创科用地与两幅人才住房用地）截标目标2026年8月31日，第二批四幅地块为10月20日。

• 古洞站目标2027年建成启用；洪水桥站目标2030年落成。

• 沙岭数据设施群2026年3月2日授标并同月动工，约2029年9月投运、2032年达到满载。

• 北环线主线及支线（至新皇岗口岸）目标2034年或之前通车。

• 港深西部铁路目标2027年具备招标条件、2034年建成、经综合测试后2035年开办跨境服务。

• 新田科技城首批人口迁入目标2031年、主体发展2034年、整体发展2039年完成。

• 政府目标未来五年交付7万套房屋与100万平方米商业楼面。

• 香港混凝土MiC需求预测从2025年10.0万平方米逐年升至2030年49.7万平方米，缩短工期并加快建筑商现金回收。

• Robotaxi行业部分运营商已实现车辆层面单位经济盈亏平衡，正从技术验证迈向可复制的商业部署。

推荐标的

• 报告为多元资产专题研究，文本中未给出个股评级、目标价或买入/卖出结论；以下为报告中明确提及的企业与标的。

• 恒基地产：独立提交洪水桥/厦村片区发展试点标书，被视为具备可信物业与产业整合能力的参与者。

• 信和置业、京东：与四家内地背景开发商联合提交同一试点标书，报告视之为『可信物业与产业伙伴可以聚合』的证据。

• Range Tech（润泽科技，300442 CH）：旗下持股75%的香港润泽算力科技公司获授沙岭地块，承诺42个月内（即2029年）投运。

• Gammon（金门建筑）：获新田科技城一期一阶段（西）41亿港元土地平整与基建合约，另获古洞北/粉岭北12.7亿港元住宅发展主合约。

• Dragages（宝嘉建筑）：获第1601号合约，承建东铁线古洞站。

• CSCI（中国建筑国际）：担任河套港深创科园Batch 1A发展主承建商，并估算北都全周期成本逾3万亿港元。

• Minimax：被点名为出海扩张、以香港数据中心为试验场的中国AI企业。

• 香港大学（发行主体）：设立10亿美元中期票据计划，并据报道考虑发行最多30亿港元的初始债券为北都扩建融资。

关键图表

图1. 香港生育率为区内最低

图2. 在多项人才引进举措推动下，人口恢复增长

图3. 香港政府绿色债券中绿色建筑按类型分配情况

图4. 香港2025-2030年混凝土MiC需求预测（万平方米）

图5. 贷款增速加快