2026-09-22 · JPMorgan · 公司/行业基本面

摩根大通房地产数据监控：中国内地：领先指标温和走软；香港：访港旅客维持10%同比增长

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摘要

摩根大通发布高频房地产与综合企业监控报告指出，中国内地房地产领先指标呈现温和走软态势。实时二手房销售方面，9大城市上周成交同比增长9%，较前一周的+15%有所放缓，其中一线城市同比增长10%，上海与广州分别增长19%和16%表现领先。新房官方周度网签同比增长9%，二手房12城网签亦同比增长9%。不过前瞻情绪出现走弱，一线城市带看量指数持平于25.3，经纪人信心指数从56降至52，中原与冰山挂牌价格指数分别回落或微跌0.2%周环比；10城二手挂牌量较3月高点累计下降约5%。香港市场方面，周度访港旅客总量达907,973人次，维持14%的同比增长。信贷方面，JACI中国高收益地产指数单周下跌0.99%，新城控股拟发行4亿元境内债应对流动性，分析师给予其2028年到期债券中性评级。

主要观点

9个主要城市实时二手房销售同比增长9%（前一周为+15%），一线城市同比增长10%（前一周为+18%），其中上海与广州分别同比增长19%和16%表现优于大市。

官方销售网签数据显示，19个城市新房成交同比增长9%（前一周为+4%），二线城市以+26%的增速跑赢；12个城市二手房网签同比增长9%（前一周为+4%）。

房地产领先指标呈现温和走软：一线城市带看量指数持平于25.3处于复苏区间（20-40为复苏，<20为停滞）；经理人信心指数由56回落至52（上海由53降至49，深圳由60降至56）。

挂牌价与挂牌库存方面，中原一线挂牌价指数从13.6微降至13.2，冰山指数周环比下跌0.2%；10城二手挂牌量周环比微跌0.2%，较3月峰值已累计回落约5%，释放房价企稳信号。

在房贷补贴政策猜测推动下，地产板块单周上涨4%跑赢恒生指数（+0.5%），对政策敏感度高的融创中国大涨27%、万科涨11%，碧桂园服务与世茂各跌3%；南向资金持仓周增0.1%。

截至2026年9月20日当周，香港总访港旅客达907,973人，周环比回升5%，同比维持14%的稳定增长；香港居民离境人数为2,460,600人，同比增长18%。

中资美元债方面，JACI中国高收益地产指数上周下跌0.99%（中国高收益企业债跌0.66%），年内迄今累计回报为9.61%。

新城发展考虑发行4亿元人民币境内增信抵押债券（参考票息4-7%），有望覆盖2026年12月到期的8.5亿元债务；但其2028年到期美元债报价99.5接近面值，上行空间受限，评级维持中性。

论述逻辑

高频成交跟踪显示二手与新房周度销量维持中个位数至双位数增长，但带看量与经理人信心指数等领先指标出现边际走弱且挂牌价微跌 → 虽有存量挂牌较3月高点回落5%对价格形成托底，但短期基本面动能放缓 → 市场对国庆节前房贷补贴政策的预期驱动股票出现阶段性脉冲，而信贷市场高收益指数回落、新城到期债接近面值上行空间受限 → 股票首选聚焦高确定性商业地产及中介龙头（华润万象生活、贝壳、华润置地），信用债首选新世界发展与希慎永续债及龙湖2029年债。