高盛中国房地产周报：第23周——交易节奏环比放缓但情绪稳定；HPF优化范围超预期

原标题：CHINA PROPERTY WEEKLY WRAP Week 23 Wrap - Transaction pace retreated sequentially but sentiment stable; HPF optimization broader than initial expectations

摘要

高盛指出，第23周中国房地产成交节奏环比回落，但同比仍改善，市场情绪保持稳定。新房成交面积环比下降13%、同比增长15%，二手房成交环比下降7%、同比增长31%；年初至今，新房成交仍同比下降13%，二手房成交同比小幅增长1%。住房公积金改革进展超出初步预期，住建部修订征求意见稿扩大提取用途至自住房装修、物业费和未来国务院认可的住房消费场景，并将灵活就业人员纳入全国参与资格。高盛认为后续仍需关注进一步公积金贷款利率下调和更主动的贷款投放安排。估值方面，强国企开发商上周平均下跌7%，地产板块估值仍处下行周期低位。

主要观点

• 住建部发布住房公积金管理条例修订征求意见稿，优化方向包括扩大提取用途、纳入灵活就业人员、推动全国跨区域互认互贷。

• 允许自住房装修和物业费提取住房公积金超出高盛此前对改革范围的预期，显示政策支持边界较此前更宽。

• 新房市场第23周成交面积环比下降13%、同比增长15%，新房搜索活动环比持平，说明成交回落但需求线索没有同步恶化。

• 二手房成交环比下降7%、同比增长31%，同时订阅和到访量约环比下降5%，显示短期成交节奏放缓但低基数下同比改善。

• 年初至今，新房成交面积同比下降13%，较2024年和2023年分别低13%和44%；二手房成交同比增长1%，较2024年和2023年分别高22%和8%。

• 库存余额环比下降0.2%，较2025年底下降4.6%，库存去化周期为27.8个月，低于5月平均28.5个月。

• 高盛房地产竣工追踪器显示5月竣工同比可能高双位数下滑，全年预计同比下降1%；新开工5月可能同比低二十位数下降。

• 估值方面，强国企开发商上周平均下跌7%，民企和其他国企开发商分别下跌7%和8%；离岸和在岸覆盖开发商估值分别约为2026年底净资产价值折价28%和27%。

论述逻辑

住房公积金改革范围扩大 → 政策支持住房消费和灵活就业群体 → 但第23周新房和二手房成交环比回落 → 同比改善与情绪稳定缓冲负面信号 → 库存小幅下降但竣工和新开工仍偏弱 → 地产股估值维持周期低位

关键展望

• 政策方面，住房公积金提取用途扩大和全国互认互贷有助于改善居民购房和装修资金可得性，但更关键的仍是贷款利率下调和未使用存款投放。

• 销售方面，新房成交年初至今仍弱，二手房相对更有韧性，后续需观察同比改善能否转化为环比稳定。

• 开发链方面，竣工和新开工仍处下降通道，浮法玻璃模型暗示5月竣工继续同比高双位数下滑。

• 市场方面，地产股估值处在下行周期低位，但上周股价普跌显示投资者仍担心资本外流收紧和利率上行等外部压力。

推荐标的

• 中国强国企开发商

• 住房公积金政策受益链

• 关注贝壳成交改善

• 优质地产信用债

关键图表

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