2026-10-03 · UBS · 公司/行业基本面

瑞银香港房地产：奢侈品8月社零放缓 261003 20261007

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摘要

香港政府公布8月零售销售数据：整体零售销售同比增5.6%至HK$32.1bn，较7月的+4.5%加快，符合报告中个位数增长的预期；电器与奢侈品仍是主要贡献（分别+29%与+12% YoY），但剔除消费电子与汽车（-22% YoY）后，8月增速放缓至4.3%（7月为4.7%），显示基础需求有所走软。奢侈品销售增速由7月的+20% YoY放缓至12% YoY，剔除价格效应后销量同比下跌2%（7月为+9.6%），报告归因于2025年8月起奢侈品复苏形成的高基数。必需消费相对跑赢：食品饮料同比+2%、超市+2%，线上零售增速维持10% YoY、渗透率8.7%（7月为9.1%），线上增速温和化被解读为中国电商平台在港促销自3Q25以来逐步企稳。展望9月，受强劲访客动能驱动，报告预计零售销售增速将加快至高个位数：9月内地访客同比+30%（8月+10%）、海外访客+3%（8月-4%），10月黄金周首日内地访客同比+19%；港人北上内地旅行同比+21%（8月+8%）。个股层面，访客强劲增长应支持以可选消费为主的零售地主Wharf REIC与Hysan Development，线上放缓与必需消费改善则可能利好社区商场地主Link REIT。

主要观点

8月香港整体零售销售同比增5.6%至HK$32.1bn，较7月的+4.5%加快，符合报告中个位数增长的预期，电器与奢侈品分别以+29%和+12% YoY为主要贡献。

剔除消费电子（+29% YoY）与汽车（-22% YoY）后，8月零售销售增速放缓至4.3%，低于7月的4.7%，报告认为这显示基础需求有所走软。

奢侈品销售增速由7月的+20% YoY放缓至8月的12% YoY，剔除价格效应后销量同比下跌2%（7月为+9.6%），报告归因于2025年8月奢侈品开始复苏形成的高基数。

必需消费相对跑赢：食品饮料销售8月同比增2%基本稳定，超市销售同比+2%（7月大致持平）。

线上零售销售增速保持10% YoY，线上渗透率为8.7%（7月为9.1%）；报告认为线上增速温和化反映自3Q25以来中国电商平台在港激进促销逐步企稳。

9月内地访客同比大增30%（8月+10%），海外访客同比+3%（8月-4%）；报告预计在强劲访客动能驱动下，9月零售销售增速将加快至高个位数。

内地访客强劲势头在黄金周延续：10月黄金周假期首日内地访客同比+19%；港人北上内地旅行9月同比+21%（8月+8%），海外出行为4% YoY（8月大致持平）。

个股观点：尽管8月奢侈品销售走软，报告认为9月及10月黄金周初的强劲访客增长应支持以可选消费为主的零售地主，如Wharf REIC和Hysan Development。

线上零售增速放缓与必需销售的持续改善可能利好社区商场地主，如Link REIT。

PDF图表页评级历史记录：Wharf REIC最新一条为2026-09-02、股价HK$31.72、目标价HK$31.70、评级Neutral；Link REIT最新一条为2025-11-20、股价HK$38.80、目标价HK$42.00、评级Buy。

论述逻辑

港府公布8月零售数据（整体+5.6% YoY至HK$32.1bn、符合预期）→ 拆分结构发现增长依赖消费电子（+29%）与奢侈品（+12%），剔除电子与汽车后增速降至4.3%、低于7月的4.7%，指向基础需求走软 → 奢侈品金额增速放缓至12%、剔除价格后销量转跌2%，但报告判断主因2025年8月起复苏形成的高基数而非需求进一步恶化 → 必需消费（食品饮料+2%、超市+2%）与线上（+10%、渗透率8.7%）保持稳定 → 9月访客数据（内地+30%、海外+3%）及黄金周首日内地客+19%验证旅游动能强劲 → 报告据此预计9月零售增速加快至高个位数，并推导选股结论：访客驱动利好可选消费零售地主（Wharf REIC、Hysan Development），线上放缓叠加必需消费改善利好社区商场地主（Link REIT）。