2026-08-29 · Nomura · 公司/行业基本面

野村亚洲洞察：中国：向新酒店的转变model

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摘要

8月28日，中国住房与金融监管部门联合发布由八份文件构成的综合政策包，系统性改革住房行业。核心是从预售制转向现售制：购房者只在房屋竣工后才开始偿付按揭，交房风险基本消除，而商业银行、资本市场与开发商将承接更多原由购房者承担的金融风险。改革冲击面不小——2025年预售仍占新房销售面积约68%，预售相关资金（定金、首付与按揭）仍约占开发商建设资金来源的45%。新模式下开发贷成为施工主要资金来源，采用项目制主办银行模式，现售项目开发贷最长7年、原则上不超5年，较此前5年上限明确延长，且竣工前银行可能只收利息、本金悬置。政策包同时配套宽信用措施：按揭最长年限由30年延至40年，困难借款人可协商延期（展期不超原期限一半、展期后总期限不超40年），总债务收入比上限由55%上调至60%（月供收入比50%不变），并新设城市更新项目贷款。报告总体判断长期结构性利好大于短期影响：现售制长期有助于重建购房人对交付的信心，但民营开发商短期内或难以平滑过渡，北京仍可能需处置过去五年地产暴跌造成的巨额不良债务。城市更新专项贷款显示中央对地产投资下滑的担忧加深，但其规模与执行尚不明朗。

主要观点

8月28日中国住房与金融监管部门联合发布八份文件组成的综合政策包，预售制将被大体拆解、交房风险基本消除，商业银行、资本市场与开发商将承接更多来自购房者的金融风险。

预售仍是中国地产主导商业模式，2025年预售（按建筑面积）约占新房销售的68%，监管此番果断从预售转向现售。

预售相关资金（定金、首付与按揭）仍约占开发商建设资金来源的45%；按揭资金拨付触发点由'结构封顶'改为'竣工备案'，实质拆解了预售的融资功能，开发商无法再靠早期按揭回款支撑施工。

新模式下开发贷成为施工主要融资渠道：项目制、主办银行模式，项目资金封闭管理，主办行与账户原则上在贷款还清前不得变更；开发贷期限与建设/销售周期匹配——预售最长5年（原则上不超3年）、现售最长7年（原则上不超5年），较此前5年上限明确延长。

开发贷首笔本金仅在项目竣工后才需偿还，施工期内银行可能只收到利息、本金悬置，对银行构成不可忽视的风险；资本市场等其他渠道可分担部分负担。

证监会新意见建立覆盖股权、债券、ABS与REITs的地产融资框架：支持上市房企定增/定向可转债再融资与并购，支持各类所有制房企平等发债并允许存量债券滚续，支持CMBS与稳定收益项目ABS及信用增进工具，支持租赁住房与城市更新REITs、审慎推进商业地产REITs并延续私募不动产基金试点。

销售制度改革：预售门槛提高至'项目主体结构封顶'，首付与按揭资金全部存入监管账户，并建立现售定金制度——开发商逾期交付时购房者可解除合同、退还定金并追究违约责任；报告认为定金制在一定程度上有助于银行甄别项目质量，但设定合适的定金金额与条款以衡量真实需求仍是挑战。

按揭最长年限由30年延长至40年，摊还期拉长可降低月供、直接改善可负担性并减少恐慌性折价抛售，但总利息支出增加；报告认为若辅以临时利息补贴，该政策会更有效。

因临时性收入损失而还款困难的存量借款人可与银行协商延后还款、拉长期限或缓付本金；展期累计不得超过原期限一半，展期后总期限不得超过40年。报告类比美国次贷危机期间的HAMP（月供降至总收入的31%），认为可为大城市暂时困难但仍有偿债意愿的中产家庭提供财务生命线，但对刺激新增购房作用有限。

两项约束性比率：月供收入比不超过50%（延续2004年规定不变），总债务收入比上限由55%上调至60%；对无其他负债的购房者而言50%月供上限仍是约束，放松主要惠及同时背负车贷、消费贷或信用卡债务的购房者——严格说这是对居民杠杆容忍度的校准，而非纯粹的地产宽松。

金融监管总局与住建部新设'城市更新项目贷款'专列类别，明确准入、用途、还款来源与资金管理规则；8月28日住建部部长倪虹出席发改委召开的提振投资全国会议，城市更新与科技创新、产业升级、乡村振兴、新基建等并列为提振投资重点领域——显示中央对地产投资持续下滑的担忧加深，但专项贷款规模与执行尚不明朗。

报告总体判断：本政策包的长期结构性利好大于短期影响——现售制长期有助于重建购房人对交付的信心，但短期内民营开发商财务过于紧张、难以平滑过渡且处境可能进一步恶化，北京或仍需处置过去五年地产暴跌造成的巨额不良债务。

论述逻辑

城镇化最快阶段已过且长期存在延期交房风险 → 监管果断从预售制转向现售制（购房者仅在房屋竣工后开始还贷） → 按揭资金拨付由'结构封顶'推迟至'竣工备案'，预售的融资功能被拆解 → 建设期资金缺口转向开发贷（项目制、主办行、封闭管理、竣工后才开始还本），并辅以资本市场股权/债券/ABS/REITs渠道 → 交付风险从购房者转移至银行、资本市场与开发商，银行风险上升 → 短期民营开发商资金链承压、过去五年地产暴跌遗留的不良债务待处置 → 需求端与融资端同步宽松（按揭30年延至40年、困难借款人延期、总债务收入比上限55%上调至60%、城市更新专项贷款）以缓冲转型阵痛、稳住地产投资 → 结论：长期结构性利好大于短期影响。