摩根大通：中国内地/香港地产：内地领先指标疲弱；香港一手销售保持强劲

原标题：J P M O R G A N: Mainland China/Hong Kong Property

摘要

报告监测中国内地和香港地产市场最新数据。内地方面，中原一线城市二手叫价指数从19.8微降至19.6，经理信心指数从58降至56，领先指标疲弱。60城一手销售登记同比增24%（上周-8%），但部分因清明假期基数低；年初至今20城销售同比降14%。12城二手销售登记同比增28%（上周+0.6%），年初至今降2%。南向持股周环比+0.1%，板块股价周涨1%，跑输恒指（+2%）。摩根大通首选股：华润置地、华润万象生活、中国金茂，并认为中国海外发展风险回报改善。香港方面，房价指数周环比+0.9%，1Q26累计涨6%，距全年10-15%预测仅差4%。35大屋苑二手成交64宗，周环比降19%但同比增3%。中原估价指数CVI仍处80.4高位，中原售货员指数CSI升至70.4。一手市场复活节长周末录得约330宗成交，创十年新高。南向持股周环比-0.1%，板块股价周涨3%，跑赢恒指（+2%）。摩根大通首选股：开发商——新鸿基地产、信和置业；收租股——太古地产、恒隆地产；综合企业——怡和集团、长江和记实业。信用方面，JACI中国高收益地产指数上周涨0.8%，年初至今+0.8%。万科2025年净亏损扩大至-890亿元，净负债率升至124%，短期债务现金覆盖率降至0.42x，但4Q25自由现金流转正至+60亿元，4-7月面临至少100亿元境内债券到期。绿城中国2025年净利润暴跌95%至7100万元，但资产负债表健康，现金约600亿元，现金短债比2.6x，维持中性评级。

主要观点

• 内地领先指标疲弱：中原一线城市二手叫价指数从19.8降至19.6，连续四周相对平稳。
• 中原经理信心指数从58降至56，反映市场情绪走弱。
• 60城一手销售登记周环比增24%（上周-8%），部分因清明假期基数低；年初至今20城销售降14%。
• 12城二手销售登记周环比增28%（上周+0.6%），年初至今降2%；上海+2%，北京-1%，深圳-3%。
• 南向持股周环比+0.1%：建发国际+1.2%，中国金茂+0.7%。
• 内地地产板块股价周涨1%，跑输恒指（+2%）；融创服务+9%，中国金茂+5%；世茂-3%，碧桂园-2%。
• 摩根大通首选股：华润置地、华润万象生活、中国金茂；中国海外发展因2026年销售增长潜力，风险回报改善。
• 香港房价指数周环比+0.9%，反映截至伊朗冲突第二周的市场状况；1Q26累计涨6%，距全年10-15%预测仅差4%。
• 35大屋苑二手成交64宗，周环比降19%（因复活节假期），但同比增3%。
• 中原估价指数CVI仍处80.4（上周84.4），高于60意味着银行上调物业估值，预示房价可能继续上涨。
• 中原售货员指数CSI升至70.4（上周68.5），高于50意味着情绪正面，房价未来可能上升。
• 一手市场复活节长周末（4月3-7日）录得约330宗成交，创十年新高。主要项目：La Mirabelle I（信和置业，日出康城）第二批168套，均价16,600港元/平方呎（较上批/二手高6%/4%），售出90%；恒基兆业The Chester 39套（均价较上批高5%）及Highwood Ph1 38套（均价较上批高4%），均售约70%。
• 本周即将推出的一手项目：La Mirabelle I第三批261套，均价17,000港元/平方呎（较上批高3%/较二手高7%）；Double Coast III（会德丰，启德）新批88套，均价19,300港元/平方呎（较上批低1%/较二手高2%）。
• 南向持股周环比-0.1%：恒基地产、新鸿基地产均+0.1%；长江实业-1.0%。
• 香港地产板块股价周涨3%，跑赢恒指（+2%）；新世界发展+6%，太古地产、Fortune、嘉里建设、长江和记实业均+4%；九龙仓集团+0%。
• 摩根大通首选股：开发商——新鸿基地产、信和置业；收租股——太古地产、恒隆地产；综合企业——怡和集团、长江和记实业。
• 信用方面：JACI中国高收益地产指数上周涨0.8%（vs中国高收益+0.4%），年初至今+0.8%。
• 万科2025年净亏损从2024年的-490亿元扩大至-890亿元，因DP预订/利润率下降及资产减值等；净负债率从81%升至124%，短期债务现金覆盖率从0.55x降至0.42x，但4Q25自由现金流转正至+60亿元（3Q25为-40亿元）。万科4-7月面临至少100亿元境内债券到期，需关注其流动性管理。
• 绿城中国2025年净利润暴跌95%至7100万元，因DP利润率下降、合营/联营贡献减少及资产减值；资产负债表健康，现金约600亿元，现金短债比2.6x，预计能应对2026/27年100亿/65亿元债券到期。对GRNCH '28s（报价101.5，到期收益率7.6%，z+387）维持中性，因估值合理。

论述逻辑

报告从内地和香港两个市场分别展开。内地部分：通过中原二手叫价指数和经理信心指数两个领先指标走弱，结合一手和二手销售登记数据（60城一手周同比增24%但基数效应明显，年初至今仍降14%；12城二手年初至今降2%），以及南向持股和股价表现，得出内地市场动能疲弱的结论。香港部分：房价指数周环比上涨，1Q26累计涨6%，距全年预测仅差4%；CVI和CSI均处高位，预示房价可能继续上涨；一手市场复活节成交创十年新高，且新盘定价持续上调，显示需求韧性。信用部分：万科亏损扩大、杠杆上升，但自由现金流转正，需关注短期到期压力；绿城中国利润暴跌但财务健康，估值合理。

关键展望

• 内地：领先指标疲弱，需关注后续销售数据能否改善。
• 香港：房价指数距全年10-15%预测仅差4%，若CVI和CSI维持高位，房价可能继续上涨。
• 万科：4-7月面临至少100亿元境内债券到期，需关注其流动性管理。
• 绿城中国：预计能应对2026/27年债券到期，但维持中性评级。

推荐标的

• 华润置地（CR Land）：摩根大通首选股。
• 华润万象生活（CR Mixc）：摩根大通首选股。
• 中国金茂（Jinmao）：摩根大通首选股。
• 中国海外发展（COLI）：风险回报改善，因2026年销售增长潜力。
• 新鸿基地产（SHKP）：摩根大通首选开发商。
• 信和置业（Sino）：摩根大通首选开发商。
• 太古地产（Swire Prop）：摩根大通首选收租股。
• 恒隆地产（Hang Lung）：摩根大通首选收租股。
• 怡和集团（JM）：摩根大通首选综合企业。
• 长江和记实业（CKH）：摩根大通首选综合企业。
• 绿城中国（GRNCH '28s）：中性，报价101.5，到期收益率7.6%，z+387。

关键图表

报告未提供可裁切的关键图表。