摩根大通香港商业地产：4月零售销售温和放缓
摘要公开阅读；PDF 仅限有效会员阅读与下载，所有会员权限相同。 邮件登录
摘要
报告指出，香港4月零售销售同比温和放缓，主要受游客消费疲软及本地消费谨慎影响。整体零售额同比下跌2.3%，较3月的1.2%跌幅扩大。珠宝、钟表等奢侈品类别跌幅显著，而超市及百货表现相对稳定。报告维持对香港商业地产的谨慎看法，认为零售租金短期内仍面临下行压力。
主要观点
- 4月零售销售同比下跌2.3%，较3月的1.2%跌幅扩大。
- 游客消费疲软是主要拖累，内地游客消费同比下跌5%。
- 本地消费情绪谨慎，受股市波动及经济前景不明影响。
- 珠宝、钟表及贵重礼品类别销售额同比下跌8.5%。
- 超市及百货类别销售额同比微增0.3%，表现相对稳定。
- 零售租金指数环比下跌0.5%，同比下跌2.1%。
- 报告预计零售租金在2026年下半年将继续承压。
- 写字楼租金同样面临下行压力，空置率维持在12%以上。
- 报告维持对香港商业地产的“减持”评级。
论述逻辑
报告从4月零售销售数据入手，指出同比跌幅扩大，并分解为游客和本地消费两大驱动因素。游客消费疲软源于内地经济放缓及港元走强，本地消费则受股市下跌和就业市场不确定性影响。零售类别中，奢侈品跌幅最大，反映高端消费需求减弱。零售租金随之走弱，写字楼租金也因需求不足而承压。报告由此得出结论：香港商业地产基本面恶化，短期内难以改善。
关键展望
报告未明确给出未来时间窗口或价格目标，但指出零售租金在2026年下半年将继续承压，写字楼空置率短期内难以显著下降。风险包括内地经济复苏不及预期、港元汇率持续走强及本地就业市场恶化。
推荐标的
报告未明确给出推荐标的。
关键图表
图1. 香港月度零售销售——整体
图2. 香港月度零售销售——整体；不包括电器及汽车
图3. 香港月度零售销售——必需品
图4. 香港月度零售销售——非必需品
图5. 按零售店铺类型划分的零售销售表现——2026年4月
图6. 按零售店铺类型划分的零售销售表现——2026年前4个月
图7. 拼多多（##%）——香港月活跃用户
图8. 主要非本地电商平台——香港月活跃用户
