瑞银：中国地产：上海政策放松；影响温和

原标题：UBS China Property：Shanghai policy easing； Mild impact

摘要

2026年2月25日，上海宣布一系列房地产放松政策，包括将非本地居民外环内购房社保缴纳要求从3年缩短至1年、为缴纳社保满3年的非本地居民增加一个外环内购房名额、允许持有居住证满5年的非本地居民在全市范围内购买一套住房、将公积金贷款上限从160万元提高至240万元（绿色购房或多子女家庭最高可达324万元）并优化公积金贷款首套房认定标准，以及为成年子女在沪仅有一套住房的家庭免征房产税。瑞银认为该政策影响有限，与上海2024年5月27日政策及北京2025年12月24日政策类似，这些政策对股价影响温和，市场通常在政策发布首日上涨后迅速获利了结。瑞银预计对实体市场影响也有限，上海2024年5月政策仅提振二手房成交量一个月，北京2025年12月政策对成交量基本无影响。

主要观点

• 上海2026年2月25日政策包括五项措施：缩短社保缴纳年限、增加购房名额、扩大购房资格、提高公积金贷款上限、免征房产税。
• 瑞银认为该政策与上海2024年5月27日政策类似，当时将非本地居民社保要求从5年降至3年。
• 北京2025年12月24日政策也将非本地居民五环内社保要求从3年降至2年，影响同样温和。
• 历史数据显示，类似政策发布后，市场通常在首日上涨，随后迅速获利了结。
• 上海2024年5月政策仅使二手房成交量提升约一个月，之后回落。
• 北京2025年12月政策对二手房成交量基本无影响。
• 瑞银预计本次政策对实体市场影响有限。
• 报告未给出具体股票评级或目标价。

论述逻辑

上海2026年2月25日政策放松 → 与上海2024年5月27日及北京2025年12月24日政策类似 → 历史经验显示这些政策对股价影响温和，首日上涨后获利了结 → 对实体市场影响也有限，上海2024年5月政策仅提振成交量一个月，北京2025年12月政策无影响 → 结论：本次政策影响有限。

关键展望

报告未明确给出未来验证点或时间窗口。风险方面，报告提及估值方法基于PE或P/BV倍数，下行风险包括政府行政政策限制需求及按揭贷款、开发商融资紧张、中国经济住宅增长低于预期；上行风险包括实质性政策放松有效提振住宅销售、投资和价格同比正增长，以及部分开发商以合理价格大规模处置资产缓解流动性压力。

推荐标的

报告未明确给出推荐标的。

关键图表

Figure 1: BEKE and CR Land's share performance post major property easing policies

Figure 2: Shanghai secondary transaction volume was boosted for around one month post May 2024 policy

Figure 3: Beijing secondary transaction volume was largely unchanged post Dec 2025 policy