太平洋证券 徐超 戴梓涵 宏观经济 中国经济 北京楼市新政点评：北京优化限购和公积金政策，楼市政策再放松

摘要

2026年8月7日，北京市住建委等三部门联合发布房地产优化调整新政，从限购、房屋赠与和公积金三方面支持合理住房需求。 限购方面，非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由2年调减为1年，实现全市统一满1年门槛，五环外不限套数。 公积金支持力度显著提升，夫妻双方缴存人首套和二套公积金贷款最高额度分别调增至240万元和200万元，额度上浮多项叠加最高可达100万元，并优化了缴存年限挂钩机制、套数认定标准，且新增支持存量房带押过户及最高不超过25万元的装修公积金提取。 房屋赠与方面明确父母赠与子女住房不核验子女购房资格，有力保障家庭代际流转需求。 太平洋证券认为本次新政优化力度大，有助于改善预期，建议关注下半年增量政策。

主要观点

• 北京发布楼市新政，从优化限购、完善房屋赠与和加大公积金支持三方面支持合理住房需求。

• 非京籍家庭购买五环内商品房的社保或个税缴纳年限由2年调减为1年，全市社保年限统一调整为1年。

• 非京籍购房套数维持原规则：满1年社保五环内可买1套（多子女家庭可增购1套），五环外不限购买套数。

• 一线城市限购政策全面松绑，上海此前将外环内社保年限由3年改1年，深圳亦放宽了核心区域限购。

• 大幅提高公积金最高贷款额度，夫妻双方缴存人首套最高额度由120万元翻倍至240万元，二套由100万元调至200万元。

• 缩短公积金贷满所需缴存年限，由每缴存一年贷15万元优化为单人每缴存一年贷20万元、夫妻双人贷40万元。

• 公积金上浮政策支持多项叠加，城六区外首套、绿色建筑与多子女家庭上浮合计最高可达100万元。

• 新增支持公积金贷款存量房“带押过户”，并首次支持装修提取住房公积金（最高限额25万元）。

• 父母将名下住房赠与子女不再核验子女购房资格，成年子女无论名下有几套房均可接受赠与并释放代际需求。

论述逻辑

• 从政策出台背景切入（北京市三部门发布房地产优化调整通知），逐项剖析限购松绑（五环内社保年限由2年降至1年、五环外不限购）、公积金全方位扶持（额度翻倍、年限缩短、多项上浮最高100万、带押过户及装修提取）以及赠与资格解绑等具体细则，对比沪深一线城市放松历程，最终推导得出新政将显著提高购房杠杆、节约利息支出、促进代际房产流转并提振市场情绪与预期的结论。

关键展望

• 关注下半年增量政策：7月底中央政治局会议已释放“稳定房地产市场”积极信号，建议持续关注下半年房地产增量政策的落地进展。

• 下行风险提示：主要风险包括房地产政策落地效果不及预期、宏观基本面变化超预期以及房地产行业面临的下行风险。

推荐标的

• 报告未明确给出推荐标的。